G. Grondbeleid

In deze paragraaf staat onze visie op het grondbeleid en de uitvoering daarvan. Daarnaast verantwoorden we financiële resultaten en risico’s van de gemeentelijke grondexploitaties.

Het grondbedrijf heeft 5 eigen grondbedrijf-projecten: Oranjeplein en E-veld te Terheijden, Prinsenpolder Made, Degaterrein in Lage Zwaluwe en kavels Geraniumstraat / Antwerpsestraat te Made.
In 2020 is project Oranjeplein afgesloten met een klein verlies van € 263 en voor het project Prinsenpolder te Made is een bedrag van € 6.654 aan verlies genomen. In het verleden zijn voor deze projecten (Oranjeplein en Prinsenpolder) al winsten genomen.
De winst- en verliesnemingen worden verrekend met de algemene bedrijfsreserve grondbedrijf. In totaal bedraagt het verlies per saldo € 6.917.

Naast de eigen grondbedrijf projecten zijn er projecten waarbij we enkel faciliterend zijn. Deze projecten (met en zonder raadsbesluit) hebben gezamenlijk in 2020 een verlies gemaakt van € 170.181, dit is inclusief het voordeel van het overhead. Dit verlies komt ten laste van het jaarrekening resultaat.

Het grondbeleid is een instrument dat we inzetten om beleidsdoeleinden op het gebied van ruimtelijke ordening, wonen, economie, maatschappelijke ontwikkeling en verkeer en vervoer te realiseren. Dit hebben we beschreven in de nota Grondbeleid 2016 – 2020.

In de nota staat dat de gemeente bij voorkeur faciliterend grondbeleid voert, waarbij de gemeente initiatieven over laat aan ontwikkelaars. De gemeente beperkt zich in beginsel tot haar publiekrechtelijke rol, zoals het vaststellen van de kaders en de randvoorwaarden van de ontwikkelingen en controle hierop. Door deze beleidskeuze kent het gemeentelijke grondbeleid geen groot financieel impact.

In 2018 stelden we de nota Kostenverhaal vast. Met deze nota heeft de gemeente een eenduidig normenkader vastgelegd voor het verhalen van kosten op particuliere initiatiefnemers van ruimtelijke plannen met het aangaan van anterieure overeenkomsten.

Gemeente Drimmelen had vóór 2020 4 actieve eigen bouwgrondexploitaties in exploitatie (Oranjeplein Terheijden, Prinsenpolder Made, Degaterrein Lage Zwaluwe en kavels Geraniumstraat / Antwerpsestraat Made). In 2020 stelden we voor het E-veld te Terheijden een actieve grondexploitatie vast en is de grondexploitatie Oranjeplein Terheijden afgesloten.

Voor het centrumplan te Made is 2 keer een budget verstrekt van € 250.000. Het besluit is om dit verlies van € 0,5 miljoen te dekken uit de Algemene reserve. Vervolgens heeft de gemeenteraad in januari van 2021 de grondexploitatie voor het Centrumplan vastgesteld.

De consequenties van de notitie grondexploitaties uit het Besluit Begroten en Verantwoorden en de Wet Modernisering Vennootschapsbelasting voor overheden hebben we in deze paragraaf verwerkt.

Voor faciliterende grondexploitaties maken we onderscheid in:
- faciliterend grondbeleid (met raadsbesluit, met getekende overeenkomst);
- faciliterend grondbeleid (zonder raadsbesluit).
De kosten en baten voor deze projecten zijn verantwoord onder de algemene dienst (overlopende activa). Indien we verwachten dat de kosten en baten niet kunnen worden verhaald dan zijn deze in het jaarrekening saldo verantwoord. We hanteren de regel dat in beginsel alle faciliterende grondexploitaties minimaal financieel sluitend moeten zijn.

In deze paragraaf Grondbeleid geven we de gerealiseerde resultaten en de toekomstige ontwikkelingen weer van de gemeentelijke grondexploitaties.

Op 30 juni 2016 is de Nota Woningbouwprogramma 2016-2024 vastgesteld.
Met de nota is aan de hand van een omschrijving van het landelijk, provinciaal en gemeentelijk beleid de planning van de woningbouwontwikkelingen binnen onze gemeente bepaald voor de periode tot en met 2024.

Realisatie nieuwbouwwoningen

In 2020 leverden we 89 nieuwbouwwoningen op waarvan er 6 vooraf zijn gesloopt. De kern Made met 38 woningen heeft hierin het grootste aandeel. De ambitie was om in 2020 honderd nieuwbouwwoningen op te leveren. De doelstelling voor 2020 is niet gehaald. Daarover wordt in Programma 3 onder ‘4.1. Wonen’ nadere toelichting gegeven.

Er waren geen ontwikkelingen op het gebied van uitbreiding van bedrijventerreinen.

De gemeentelijke grondexploitaties herzien we jaarlijks. We leggen ze aan de gemeenteraad voor om vast te stellen bij de tweede bestuursrapportage.
In 2020 zijn 4 exploitaties herzien (Oranjeplein Terheijden, Prinsenpolder Made, Dega-terrein Lage Zwaluwe en kavels Geraniumstraat / Antwerpsestraat Made).
Daarnaast is voor het E-veld te Terheijden een grondexploitatie vastgesteld.
Vooruitlopend op 2021 is in de raadsvergadering van januari 2021 de grondexploitatie voor het Centrumplan Made vastgesteld. Deze grondexploitatie is niet in deze jaarrekening betrokken.

Actieve grondexploitaties verantwoorden we als boekwaarde in de balans.

Het verwachte verloop van de boekwaarden van 2019 tot en met 2023 was:

Het begrote en gerealiseerde/toekomstige verloop van deze grondexploitaties is als volgt:

Toelichting actieve grondexploitaties

Oranjeplein Terheijden
Op het project is tot en met 2019 winst genomen ad. € 470.267. In 2020 is dit project met een verlies van € 263 afgesloten. Dit bedrag is geboekt ten laste van de algemene bedrijfsreserve grondbedrijf.

Prinsenpolder Made
Het woonrijp maken van het project ronden we in 2021 af. Hiervoor is per 1 januari 2021 nog een bedrag gereserveerd van € 23.388. Op het project is tot en met 2018 winst genomen ad. € 3.133.173 en in 2019 een verlies ad. € 118.211. In 2020 is op dit project een verlies genomen van € 6.654. Dit bedrag is ten laste geboekt van de algemene bedrijfsreserve grondbedrijf.

Degaterrein Lage Zwaluwe
In 2018 verkochten we een perceel grond. De verkoopprocedure voor het overige kavel is gestart in 2019 en staat nog te koop. Het jaar van afsluiting van het project zal naar verwachting 2022 worden. Winstneming zal pas plaatsvinden als de kavel(s) zijn verkocht en het perceel woonrijp is.

Kavels Geraniumstraat / Antwerpsestraat te Made
In 2019 is het bestemmingsplan vastgesteld. Het bestemmingsplan is onherroepelijk. De verkoopprocedure van de bouwkavels wordt in 2021 opgestart. De winstneming zal plaatsvinden als de kavels zijn verkocht en het perceel woonrijp is.

E-veld Terheijden
Eind 2020 is de grondexploitatie vastgesteld. Met een beoogd resultaat dat er een meest duurzame ontwikkeling gerealiseerd wordt met maximale inbreng van wetenschap uit de markt tegen marktconforme kosten en opbrengsten. Het ontwerp bestemmingsplan gaat in het 2e kwartaal van 2021 in procedure en de uitvraag voor de ontwikkeling ook. 
Het is de planning dat er in het 3e kwartaal van 2021 een ontwikkelaar gecontracteerd is en dat er vanaf kwartaal 1 in 2022 met de bouw van de woningen wordt aangevangen. De grondexploitatie beoogt te sluiten met een beoogd resultaat van € 0,698 miljoen positief.

We onderscheidden de volgende faciliterende grondexploitaties:
- faciliterend grondbeleid (met raadsbesluit, met getekende overeenkomst);
- faciliterend grondbeleid (zonder raadsbesluit).
De kosten van deze grondexploitaties worden verhaald op grond van de Wet ruimtelijke ordening (Wro) en het Besluit ruimtelijke ordening (Bro).

We hanteren de regel dat in beginsel alle faciliterende grondexploitaties minimaal sluitend moeten zijn. Alle kosten en opbrengsten verantwoorden we in het jaarrekeningresultaat.

De faciliterende grondexploitaties, waarbij al sprake is van een raadsbesluit inclusief getekende anterieure overeenkomst met de ontwikkelaars zijn hieronder weergegeven.
Hierbij zijn de lasten en baten inclusief reserveboekingen vermeld.

Dit zijn de toekomstige en te verwachte grondexploitaties die zijn voorzien. Veelal doordat het college haar principebereidheid hierover heeft uitgesproken. Voor deze grondexploitaties zijn tot en met 2020 al kosten gemaakt.

Als wordt verwacht dat de kosten binnen 10 jaar verrekend kunnen worden én de kosten verhaalbaar zijn, verantwoorden we de kosten op de balans onder de overlopende activa (nog te verrekenen kosten Grondbedrijf).

Het resultaat van de actieve grondexploitaties heeft geen consequenties voor het jaarrekeningresultaat, maar worden geheel verantwoord in de balans. Eventuele winst- en verliesnemingen op de actieve grondexploitaties worden verrekend met de algemene bedrijfsreserve Grondbedrijf. Het voordeel van de overheadtoerekening ambtelijke uren (€ 19.724) is wel ten gunste van het jaarrekeningresultaat gebracht.
De afwikkeling van de faciliterende grondexploitaties in 2020 laat na bestemming een negatief saldo zien.
Dit is onderverdeeld in:
- faciliterend grondbeleid met raadsbesluit, met getekende overeenkomst: € 148.103 nadelig saldo;
- faciliterend grondbeleid zonder raadsbesluit: € 117.785 nadelig saldo.
Het totale negatieve saldo van het faciliterend grondbeleid van € 265.888 komt ten laste van het jaarrekeningresultaat. Daar staat tegenover een voordeel overhead ambtelijke uren van € 95.707 welke ten gunste van het jaarrekeningsaldo is geboekt.

De kosten die we bij het faciliterend grondbeleid maken en doorleggen naar de ontwikkelende partijen worden doorgaans te laag geraamd. In 2020 is een slag gemaakt naar een nauwkeuriger calculatie op basis van het instrument plankostenscan aan de Wet ruimtelijke ordening gekoppeld maar niet verplicht toe te passen. Hiermee worden de kosten voor ontwikkelaars aanmerkelijk hoger en voor de gemeente meer kostendekkend. Voorzien wordt dat vanaf 2021 de nieuw af te sluiten anterieure overeenkomsten kostendekkend gaan zijn. Voor de boekingen in de reserves wordt verwezen naar punt j. in deze paragraaf.

Gezien de omvang van de actieve grondexploitaties verwachten we risico’s die op basis van een model zijn uitgewerkt.
Voor de actieve grondexploitaties wordt een risicoprofiel gecalculeerd van € 509.006 (zie onderstaand overzicht).

Toelichting

De risico’s op de actieve grondexploitaties ad. € 0,51 miljoen wordt veroorzaakt door de actieve grondexploitatie ontwikkeling E-veld.
Voor Oranjeplein, Prinsenpolder, Degaterrein en de Kavels Antwerpsestraat / Geraniumstraat zijn geen risico's te verwachten, maar eerder kansen.
Kansen mogen pas worden ingeboekt op het moment dat zij zijn gerealiseerd.

In het weerstandsvermogen voor dit risicoprofiel wordt voorzien middels de algemene bedrijfsreserve grondbedrijf.
De risico’s met betrekking tot de faciliterende grondexploitaties zijn opgenomen in de paragraaf A. Weerstandsvermogen.

De gemeente Drimmelen beschikt over de volgende reserves van het Grondbedrijf:
- Algemene Bedrijfsreserve Grondbedrijf
- Reserve Bovenwijkse Voorzieningen
- Reserve Ruimtelijke Ontwikkelingen.

De reserves voeden we met stortingen vanuit de woningbouwprojecten. Daarnaast halen we de te verwachte verliezen uit de algemene bedrijfsreserve grondbedrijf.

Deze stortingen en onttrekkingen vanuit de woningbouwprojecten in het jaar 2020 zien er als volgt uit:

Deze reserve is een buffer voor de activiteiten van het grondbedrijf. Het verloop van de reserve staat in onderstaand overzicht.

Het restant van deze reserve nemen we mee in de weerstandcapaciteit van het grondbedrijf.
Het verwachte verloop van de reserve is opgenomen in onderstaand overzicht.

De gemeente kan een financiële bijdrage vragen voor ruimtelijke ontwikkelingen. De spelregels voor de besteding hiervan zijn in de wet geregeld.
De basis voor deze reserve is vastgelegd in de ‘Structuurvisie 2033’ en de aanvulling op de structuurvisie 2033.

Het weerstandsvermogen van het grondbedrijf is de financiële buffer om de risico’s vanuit de actieve grondexploitaties op te vangen.

Het weerstandsvermogen is als volgt opgebouwd:
- Vaste buffer van € 1,5 miljoen in de Algemene Bedrijfsreserve Grondbedrijf voor het opvangen van risico’s;
- Vrij beschikbare deel van de Reserve Bovenwijkse voorzieningen.

De risico’s op de actieve grondexploitaties ad. € 0,51 miljoen wordt veroorzaakt door de actieve grondexploitatie ontwikkeling E-veld.
Voor Oranjeplein, Prinsenpolder, Degaterrein en de Kavels Antwerpsestraat / Geraniumstraat zijn geen risico’s te verwachten, maar eerder kansen.
Kansen mogen pas worden ingeboekt op het moment dat zij zijn gerealiseerd.

Conclusie:
De aanwezige weerstandscapaciteit per 31.12.2020 (€ 1,57 miljoen) is ruim voldoende om de gecalculeerde risico’s (€ 0,51 miljoen) af te dekken. Dit leidt tot een ratio van 3,08.

Bij de begrotingsbehandeling 2021 heeft de gemeenteraad besloten om de algemene bedrijfsreserve grondbedrijf met € 1,1 miljoen te verlagen (t.g.v. de Algemene reserve).
Daarnaast is in de begroting van 2021 een winstneming geprognosticeerd voor de projecten Degaterrein en de Kavels Antwerpsestraat / Geraniumstraat voor een bedrag van in totaal € 0,335 miljoen.
Voor het centrumplan te Made is 2 keer een budget verstrekt van € 250.000. Het besluit is om dit verlies van € 0,5 miljoen te dekken uit de Algemene reserve. Vervolgens heeft de gemeenteraad in januari van 2021 de grondexploitatie voor het Centrumplan vastgesteld.
Geconcludeerd kan worden dat de aanwezige weerstandscapaciteit per 31.12.2025 (€ 0,8 miljoen) voldoende is om de gecalculeerde risico’s (€ 0,51 miljoen) af te dekken. Dit leidt tot een ratio van 1,58.