G. Grondbeleid

In deze paragraaf staat onze visie op het grondbeleid en de verwachte uitvoering daarvan. Daarnaast leest u hier de verwachte financiële resultaten en de risico’s van de gemeentelijke exploitaties. 

Het grondbedrijf heeft 4 eigen grondbedrijf projecten waarvoor u een grondexploitatie vastgesteld heeft, te weten;
1.    Degaterrein te Lage Zwaluwe;
2.    Kavels Antwerpsestraat / Geraniumstraat te Made;
3.    E-veld te Terheijden;
4.    Dorpshart (Voorheen; Centrumplan).

Naast de 4 eigen actieve grondexploitaties zijn er 5 eigen grondexploitaties in wording, te weten;
1.    De Ligne te Made bedoeld om te worden ontwikkeld voor woningbouw;
2.    Norbartstraat – Romboutstraat te Made (ook wel genaamd; Stuifhoek) bedoeld om te worden ontwikkeld voor een basisschool en gedeeltelijk voor woningbouw;
3.    Pastoor Van Hooijdonklaan te Lage Zwaluwe (vm. Willibrordusschool) bedoeld om te worden ontwikkeld voor woningbouw;
4.    Tuinbouwweg te Made bedoeld om te worden ontwikkeld voor uitbreiding met  woonwagenstandplaatsen;
5.    Ecowijk te Terheijden bedoeld om te worden ontwikkeld voor woningbouw in en met ecologische structuren en inspiraties.

Voorts is de grondexploitatie in wording over de Norbartstraat te Terheijden in het boekjaar 2022 afgesloten en is het saldo als verlies genomen in de exploitatie.

Conform de regels die voor de financiële afwikkeling van toepassing zijn worden de winsten en verliezen geboekt op de algemene bedrijfsreserve Grondbedrijf.
De grondexploitaties 1, 2 en 3 kennen een winstpotentie (positief eindsaldo netto contant).
De grondexploitatie Dorpshart te Made kent een verlies waarvoor wij bij het vaststellen van de grondexploitatie een verliesvoorziening hebben moeten vormen.

Naast onze grondbedrijf projecten zijn er projecten waarbij we alleen faciliteren. De woningbouwprojecten leest u in programma 3.3 Wonen.

Het grondbeleid is een instrument dat we inzetten om beleidsdoelen van ruimtelijke ordening, wonen, economie, maatschappelijke ontwikkeling en verkeer en vervoer te realiseren.

Dit is vastgelegd in de nota Grondbeleid 2016 – 2020. In deze nota staat dat de gemeente bij voorkeur faciliterend grondbeleid voert. Initiatieven laten we over aan particuliere grondexploitanten.

De gemeente beperkt zich tot haar publiekrechtelijke rol, zoals het vaststellen van de kaders en de randvoorwaarden voor de ontwikkeling van gronden en controle hierop. Door deze beleidskeuze heeft het gemeentelijke grondbeleid geen grote financiële impact. Thans is een vernieuwing van de nota grondbeleid onder constructie naar Nota grondbeleid 2023.

In 2018 stelde de raad de nota Kostenverhaal vast. Hiermee legden we de basis voor de manier waarop we de kosten voor grondexploitaties verhalen op de ontwikkelende partij. Thans is een vernieuwing van de nota grondbeleid onder constructie naar Nota Kostenverhaal 2023.

De gemeente Drimmelen heeft vier actieve eigen bouwgrondexploitaties operationeel, te weten;
Het Degaterrein Lage Zwaluwe. In 2019 is voor de kavels Antwerpsestraat/Geraniumstraat Made een actieve grondexploitatie vastgesteld, in 2020 voor het E-veld en in januari 2021 voor het Centrumplan te Made.

Thans zijn in (pré)voorbereiding de gebieden De Ligne in Made (alias voor Hoogerheide of Stuivezand), de Van Hooijdonklaan 2 in Lage Zwaluwe (voormalige Willibrordusschool), de locatie Norbartstraat te Made (locatie basisschool De Stuifhoek), de woonwagenlocatie aan de Tuinbouwweg te Made en de Ecowijk in Terheijden.

De Ligne verkeert in een voor verkennende fase waardoor er op dit moment nog weinig concreet is. In de loop van 2023 komen wij met voorstellen naar u toe.

Voor de Van Hooijdonklaan 2 te Lage Zwaluwe wordt naar verwachting in het 2e kwartaal van 2023 een grondexploitatie ter vaststelling aangeboden om op deze plek, een 22-tal woningen en een medische praktijk mogelijk te kunnen maken.

De ontwikkeling Norbartstraat – Romboutstraat te Made is in een voorbereidende fase echter eerst dient de school vernieuwd te zijn voordat met het ontwikkelen van de woningen kan worden aangevangen ook hiervoor dient een grondexploitatie te worden vastgesteld die naar verwachting in het 2e kwartaal van 2023 ter vaststelling aan u wordt aangeboden. De ontwikkeling Norbartstraat te Terheijden is een zeer onrendabele locatie die in 2022 afgesloten is.

Voor de locatie Tuinbouwweg te Made zijn de mogelijkheden voor de uitbreiding van woonwagen standplaatsen uitgewerkt en wordt naar verwachting in de loop van 2023 een grondexploitatie ter vaststelling aangeboden.

Tot slot wordt de opgave voor de Ecowijk te Terheijden onderzocht op haalbaarheid en uitvoerbaarheid. Wij zijn nog niet zover dat wij hierover iets kunnen delen. Wij verwachten u in de loop van 2023 meer informatie te kunnen geven over het verloop en de inhoud over en voor de ontwikkeling van de Ecowijk. 

Vanaf 2016 wijzigde de verslaglegging voor grondexploitaties in het Besluit Begroting en Verantwoording (BBV). In juli 2019 beschreef de Commissie BBV dit complete vraagstuk in de nieuwe notitie Grondbeleid in begroting en jaarstukken. Daarnaast is de Wet modernisering Vennootschapsbelasting voor overheden van kracht. De gevolgen van beiden verwerkten we in deze paragraaf.

Het nadeel van € 78.803 is veroorzaakt door meer algemene voorbereidingskosten/uren die niet te verhalen zijn (€ 193.823 nadeel), minder ambtelijke voorbereidingskosten/uren op projecten (€ 72.448 voordeel) en inkomsten woonrijp maken projecten (€ 42.572 voordeel).   

In 2022 stelde de gemeenteraad het Programma Wonen vast. Het programma Wonen is een zogenaamd vrijwillig programma in het kader van de Omgevingswet. In de Omgevingsvisie hebben we de ambitie geformuleerd om tot 2030 1.500 woningen toe te voegen. Via het programma Wonen geven we uitwerking aan deze ambitie. Het zwaartepunt van deze ambitie ligt in deze coalitieperiode, waarbij het doel is per jaar gemiddeld 200 woningen te bouwen. 

In 2022 leverden we 197 nieuwbouwwoningen op. De kern Made heeft met 146 woningen hierin het grootste aandeel. De ambitie is gemiddeld 200 nieuwbouwwoningen per jaar in deze coalitieperiode. De doelstelling voor 2022 hebben we dus nagenoeg gehaald. U leest een toelichting in Programma 3, 3.3 Wonen.

In juni 2021 is de nota economie vastgesteld. Deze geeft inzicht in de toekomstige ruimtebehoefte van onze bedrijven (ca. 5 ha).

Thans is op het Dega terrein nog een kavel beschikbaar. Wellicht ten overvloede heeft de gemeente zelf geen gronden beschikbaar voor bedrijventerreinen.

In de nota economie en de concept omgevingsvisie zijn de locaties Thijsenweg en Brieltjespolder aangewezen als mogelijke uitbreidingen voor bedrijventerrein.

De gemeentelijke grondexploitaties herzien we jaarlijks. We leggen ze aan de gemeenteraad voor om vast te stellen bij de Najaarsnota. Het verwachte verloop van de boekwaarden van 2022 tot en met 2027 is:

In de tabel hieronder geven we u inzicht in de te verwachten resultaten van de gemeentelijke grondexploitaties.

De werkelijke resultaten laten zien dat in 2022 de resultaten over de eigen grondexploitaties totaal positief zijn (€ 707.781).
De boekingen en verwerking in de reserves leest u bij punt i.

Gezien de omvang van de actieve grondexploitaties verwachten we risico’s die op basis van een model zijn uitgewerkt.
Voor de actieve grondexploitaties calculeren we een risicoprofiel van € 491.816. 

Op het E-veld (Terheijden) is bouwrijp gemaakt en zijn de kavels verkocht en voor het Dorpshart (Made) zijn de overeenkomsten aangegaan.

De risico’s op de lopende actieve grondexploitaties nam in 2022 af met € 86.456 ten opzichte van 2021.

Voor het opvangen van de risico's lopende actieve grondexploitaties (zie punt h.) beschikken we over de Algemene reserve Grondbedrijf. 

De omvang van deze reserve moet in totaal toereikend zijn voor het afdekken van de berekende risico's. Eventuele tekorten of overschotten verrekenen we met de Algemene reserve. De risico's van de facilitaire grondexploitaties zijn opgenomen in Paragraaf A. Weerstandsvermogen en risicobeheersing. De algemene Bedrijfsreserve Grondbedrijf wordt gevoed met de winstnemingen van de grondexploitaties . 

De weerstandscapaciteit per eind 2022 bedraagt € 1.204.449. Het volume van de berekende risico's van de lopende projecten bedraagt € 491.815. Het overschot van € 712.634 is overgeheveld naar de Algemene reserve.