G. Grondbeleid

In deze paragraaf staat onze visie op het grondbeleid en de uitvoering daarvan. Daarnaast verantwoorden we financiële resultaten en risico’s van de gemeentelijke grondexploitaties.

Het grondbedrijf heeft 5 eigen grondbedrijf-projecten: Prinsenpolder (Made), Dega-terrein (Lage Zwaluwe), E-veld (Terheijden), kavels Geraniumstraat / Antwerpsestraat (Made) en Dorpshart (Made). 

In 2021 sloten we het project Prinsenpolder (Made) af met een kleine winstneming van € 50. In totaal namen we voor dit project (Prinsenpolder) € 3.008.307 aan winst. Voor het project Kavels Antwerpsestraat-Geraniumstraat (Made) namen we een tussentijdse winst van € 350.000. De winstnemingen stortten we in de algemene bedrijfsreserve grondbedrijf. In totaal is het winstsaldo € 350.050. 

We troffen een voorziening voor verwachte verliezen voor het Dorpshart (Made) van € 539.423. Deze verliesvoorziening boekten we van de algemene reserve. Bij punt f. leest u hier meer over. 

Naast de eigen grondbedrijf projecten zijn er projecten waarbij we alleen faciliterend zijn. Deze projecten (met en zonder raadsbesluit en wijzigingsplannen) maakten samen in 2021 een verlies van € 547.217. Dit verlies komt ten laste van het jaarrekening resultaat. In de begroting hielden we rekening met een verlies van € 273.945.

De voortgang van de woningbouwprojecten leest u in programma 3.3 Wonen.

Vanaf 2016 wijzigde de verslaglegging voor grondexploitaties in het Besluit Begroting en Verantwoording (BBV). In juli 2019 beschreef de Commissie BBV dit complete vraagstuk in de nieuwe notitie Grondbeleid in begroting en jaarstukken. Daarnaast is de Wet modernisering Vennootschapsbelasting voor overheden van kracht. De gevolgen van beiden leest u in deze paragraaf.

Het grondbeleid is een instrument dat we inzetten om beleidsdoeleinden op het gebied van ruimtelijke ordening, wonen, economie, maatschappelijke ontwikkeling en verkeer en vervoer te realiseren. Dit hebben we beschreven in de nota Grondbeleid 2016 – 2020.

In de nota staat dat de gemeente bij voorkeur faciliterend grondbeleid voert, waarbij de gemeente initiatieven over laat aan ontwikkelaars. De gemeente beperkt zich in beginsel tot haar publiekrechtelijke rol, zoals het vaststellen van de kaders en de randvoorwaarden van de ontwikkelingen en controle hierop. Door deze beleidskeuze kent het gemeentelijke grondbeleid geen groot financieel impact.

In 2018 stelden we de nota Kostenverhaal vast. Met deze nota heeft de gemeente een eenduidig normenkader vastgelegd voor het verhalen van kosten op particuliere initiatiefnemers van ruimtelijke plannen met het aangaan van anterieure overeenkomsten.

Vóór 2021 had Gemeente Drimmelen 5 actieve eigen bouwgrondexploitaties in exploitatie: 
•    Oranjeplein (afgesloten 2020) 
•    E-veld (Terheijden) 
•    Prinsenpolder (Made) 
•    Kavels Geraniumstraat / Antwerpsestraat (Made)
•    Degaterrein (Lage Zwaluwe). 

In 2021 stelden we voor het Dorpshart (Made) een actieve grondexploitatie vast en sloten we voor Prinsenpolder (Made) de grondexploitatie af.

De consequenties van de notitie grondexploitaties uit het BBV en de Wet Modernisering Vennootschapsbelasting voor overheden leest u in deze paragraaf.
In (pré)voorbereiding zijn:
•    Norbartstraat (Terheijden)
•    Ligne-Hoogerheide, Stuivezand (Made)
•    Norbartstraat-Romboutsstraat (IKC De Stuifhoek) (Made) 
•    Van Hooijdonklaan 2, voormalige Willibrordusschool (Lage Zwaluwe) 

Daarnaast is een project in beeld aan de Tuinbouwweg (Woonwagencentrum Made). Hiervoor ontvingen we in 2021 een subsidie van € 35.000. De verantwoording loopt via de SISA-regeling. 

Voor faciliterende grondexploitaties maken we onderscheid in: 
•    Faciliterend grondbeleid (met raadsbesluit, met getekende overeenkomst
•    Faciliterend grondbeleid (zonder raadbesluit, met getekende overeenkomst
•    Faciliterend grondbeleid (zonder raadsbesluit, zonder getekende overeenkomst
•    Wijzigingsplannen / afwijkingen bestemmingsplannen.

De kosten en baten voor deze projecten zijn verantwoord onder de algemene dienst (overlopende activa). Indien we verwachten dat de kosten en baten niet kunnen worden verhaald dan zijn deze in het jaarrekening saldo verantwoord. We hanteren de regel dat in beginsel alle verhaalbare kosten van faciliterende grondexploitaties / wijzigingsplannen minimaal financieel sluitend moeten zijn.

Op 30 juni 2016 stelde de gemeenteraad de Nota Woningbouwprogramma 2016-2024 vast. Met deze nota is de planning van de woningbouwontwikkelingen binnen onze gemeente bepaald tot en met 2024. In april 2019 herijkte het college het woningbouwprogramma. In programma 3 lichten we dit toe bij het thema Wonen.

In 2021 leverden we 137 nieuwbouwwoningen op. De kern Made heeft met 57 woningen hierin het grootste aandeel. De ambitie was 100 nieuwbouwwoningen opleveren in 2021. De doelstelling voor 2021 haalden we niet. U leest een toelichting in Programma 3, 3.3 Wonen.

Opgeleverde woningen 2021	Kern	Aantal
Prinses Margrietstraat	Hooge Zwaluwe	14
Repel II	Lage Zwaluwe	66
Geraniumstraat - Zilverschoon	Made	32
Kastanjelaan	Made	13
Olmhof 1-7	Made	7
Leeuwerikstraat	Made	1
Zandstraat 79	Made	4
Totaal		137

In de nota economie constateerden we dat er een aanvullende behoefte is aan circa 5 hectare bedrijventerrein.
We onderzoeken daarom de mogelijkheden voor uitbreiden van de bedrijventerreinen aan de Thijssenweg (Hooge Zwaluwe) en Brieltjenspolder (Made).

De gemeentelijke grondexploitaties herzien we jaarlijks. Bij de Najaarsnota 2021 zijn de gemeentelijke grondexploitaties herzien en vastgesteld.  

Het verwachte verloop van de boekwaarden van 2021 tot en met 2025 is:

In de tabel hieronder geven we inzicht in de te verwachten resultaten van de gemeentelijke grondexploitaties.

Werkelijke resultaten 2021
Projectnaam	Kern	Werkelijke Boekwaarde 1-1-2021	Werkelijke lasten 2021	Werkelijke baten 2021	tgv reserves	Werkelijk resultaat	Werkelijke Boekwaarde 1-1-2022	Voor zieningen	Gecorr boekwaarde 1-1-2022
Oranjeplein	Terheijden	0	0				0		0
Prinsenpolder	Made	-23.388	23.337			50	0		0
Degaterrein	Lage Zwaluwe	76.958	22.857	-105.000			-5.185		-5.185
E-veld	Terheijden	233.355	195.842				429.196		429.196
Kavels Antwerpsestraat / Geraniumstraat	Made	41.161	125.528	-531.000		350.000	-14.312		-14.312
Dorpshart	Made	0	282.236				282.236	-539.423	-257.187
Subtotaal		328.086	649.800	-636.000	0	350.050	691.936	-539.423	152.513
Norbartstraat	Terheijden		3.429				3.429		3.429
De Ligne - Hoogerheide	Made		5.107				5.107		5.107
Norbartstraat - Romboutsstraat	Made		27.494				27.494		27.494
Van Hooijdonklaan	Lage Zwaluwe		15.894				15.894		15.894
Subtotaal BIE in wording		0	51.924	0	0	0	51.924	0	51.924
Totaal		328.086	701.724	-636.000	0	350.050	743.860	-539.423	204.437

Prognose 2022 en verdere jaren
Projectnaam	Kern	Boekwaarde 1-1-2022	Begrote lasten	Begrote baten	tgv reserves	Begroot resultaat	Eind boekwaarde	Voor zieningen	Gecorr eind boekwaarde	Voordeel / nadeel	Jaar van afsluiting
Prinsenpolder	Made	0					0		0	nihil	2021
Degaterrein	Lage Zwaluwe	-5.185	168.095	-268.076		105.165	0		0	voordeel	2022
E-veld	Terheijden	429.196	1.457.837	-3.000.840		1.113.807	0		0	voordeel	2024
Kavels Antwerpsestraat / Geraniumstraat	Made	-14.312	1.716			12.596	-0		-0	voordeel	2022
Dorpshart	Made	282.236	1.959.298	-1.702.111			539.423	-539.423	0	nadeel	2025
Subtotaal		691.936	3.586.947	-4.971.027	0	1.231.567	539.423	-539.423	-0
Norbartstraat	Terheijden	3.429	8.145				11.574		11.574		onbekend
De Ligne - Hoogerheide	Made	5.107					5.107		5.107		onbekend
Norbartstraat - Romboutsstraat	Made	27.494					27.494		27.494		onbekend
Van Hooijdonklaan	Lage Zwaluwe	15.894					15.894		15.894		onbekend
Subtotaal BIE in wording		51.924	8.145	0	0	0	60.069	0	60.069
Totaal		743.860	3.595.092	-4.971.027	0	1.231.567	599.493	-539.423	60.069

Voorbeeld E-veld Terheijden 2022:
Boekwaarde                                  €    429.196  negatief
Lasten                                              € 1.457.837  negatief
Baten                                               € 3.000.840  positief
Totaal begroot resultaat         € 1.113.807  positief  (t.g.v. Algemene Bedrijfsreserve Grondbedrijf)

Toelichting actieve grondexploitaties

Prinsenpolder Made
We bouwden bijna alle woningen en we maakten het plangebied woonrijp. We namen een kleine winst van € 50. Voor de financiële afwikkeling maakten we eind 2016 afspraken met de bouwcombinatie Prinsenpolder (WSG en WS Volksbelang). Bij de aanbesteding van de werkzaamheden vielen de kosten hoger uit dan begroot. Door de eerder gemaakte afspraken zijn de extra kosten voor rekening van de gemeente. Dit leidde tot een verliesneming in 2019. De totale winst op dit project stelden we naar beneden naar € 3.008.307.

Degaterrein Lage Zwaluwe
In 2021 verkochten we een perceel. De verkoopprocedure voor het resterende perceel loopt nog. Vermoedelijk verkopen we dit laatste perceel in 2022. Daarna starten we met het woonrijp maken. We verwachten dit project in 2023 af te sluiten met een positief resultaat van € 105.179.

E-veld Terheijden
In december 2020 is de GREX voor het E-veld vastgesteld. De raad stelde het bestemmingsplan in juni 2021 vast. Met de ontwikkelaar van E-veld sloten we een koopovereenkomst, maar niet voor de kavels voor Tiny Houses. De bouwkavels voor Tiny Houses boden we begin 2022 via openbare inschrijving te koop aan. We verwachten dit project in 2024 af te sluiten met een positief resultaat van € 1.113.806. 

Kavels Antwerpsestraat / Geraniumstraat Made
In 2019 stelde de raad een bestemmingsplan vast voor 2 woningbouwlocaties aan de Antwerpsestraat en Geraniumstraat in Made. In 2021 verkochten we de kavels. Na oplevering van de woning aan de Geraniumstraat maken we een klein openbaar gebied woonrijp. In 2021 hielden we rekening met tussentijdse winstneming (€ 350.000). Deze winstneming stortten we in de Algemene Bedrijfsreserve Grondbedrijf. Het saldo eind 2021 van € 14.312 is voor een groot deel nodig voor het woonrijp maken. 

Dorpshart Made
In 2020 startten de voorbereidende werkzaamheden voor herontwikkeling van Sociaal Cultureel Dorpshart Made. Binnen deze herontwikkeling vindt woningbouw (55 woningen) plaats. De raad stelde de grondexploitatie in januari 2021 vast en het bestemmingsplan Dorpshart Made in december 2021. De grondexploitatie leidt tot een negatief resultaat van € 539.423 per eind 2025. Hiervoor troffen we een voorziening.

Norbartstraat Terheijden
Gemeente Drimmelen is eigendom van een binnengebied achter de Norbartstraat in Terheijden. Dit perceel is in beeld voor eventuele woningbouw en is in een voor-verkennende fase. In 2022 werken we de voorverkenning verder uit. De voorbereidende kosten van € 3.429 namen we op in de balans. 

De Ligne – Hoogerheide Made
Het project aan de Hoogerheide te Made, De Ligne is in een voor verkennende fase waardoor er op dit moment nog weinig concreet is. In 2022 werken we deze ontwikkeling verder uit. De voorbereidende kosten van € 5.107 namen we op in de balans. 

Norbartstraat – Romboutsstraat Made
In 2020 was er instemming over nieuwbouw van IKC De Stuifhoek. We onderzoeken mogelijk de combinatie van nieuwbouw van het IKC met de bouw van woningen. Voorbereidende kosten voor dit onderzoek van. € 27.494 namen we op in de balans. In 2022 informeren we de raad hierover. 

Van Hooijdonklaan Lage Zwaluwe
Het gemeentelijk perceel aan de Pastoor van Hooijdonklaan (Willibrorduslocatie) in Lage Zwaluwe is in beeld als toekomstige woningbouwlocatie voor starters en senioren. We stelden een stedenbouwkundig plan op. Tijdens de bestemmingsplanprocedure in 2022 wordt meer duidelijk en informeren we de raad. De voorbereidende kosten van € 15.894 namen we op in de balans.

Uit de verantwoorde resultaten 2021 concluderen we dat de resultaten van de eigen grondexploitaties totaal € 350.050 positief zijn. Dit resultaat heeft geen consequentie voor het jaarrekeningresultaat.
De winstnemingen stortten we in de algemene bedrijfsreserve grondbedrijf.
Voor het Dorpshart Made voorzien we een verwacht verlies van € 539.423 ten laste van de Algemene reserve.  

Gezien de omvang van de actieve grondexploitaties verwachten we risico’s die op basis van een model zijn uitgewerkt. Voor de actieve grondexploitaties calculeren we een risicoprofiel van € 578.271. 

Het risicoprofiel bestaat uit:
•    Degaterrein Lage Zwaluwe: een risico van € 52.200
•    E-veld Terheijden: door aanbesteding en aanverwante contracten een afname. Risico is: € 238.953
•    Dorpshart Made: door de vastgestelde grondexploitatie is het risico € 286.818. 

De risico’s op de lopende actieve grondexploitaties nam in 2021 toe met € 56.534.

Voor het opvangen van de risico's lopende actieve grondexploitaties (zie punt h.) beschikken we over 2 vrije reserves van het Grondbedrijf: de Algemene Bedrijfsreserve Grondbedrijf en reserve Bovenwijkse Voorzieningen. 

De omvang van deze reserves moeten in totaal toereikend zijn voor het afdekken van de berekende risico's. Eventuele tekorten of overschotten verrekenen we met de Algemene reserve.
De risico's van de facilitaire grondexploitaties zijn opgenomen in Paragraaf A. Weerstandsvermogen en risicobeheersing.
De algemene Bedrijfsreserve Grondbedrijf wordt gevoed met de winstnemingen van de grondexploitaties en de reserve Bovenwijkse voorzieningen wordt sinds 2019 niet meer gevoed. 

De weerstandscapaciteit per eind 2021 bedraagt: