G. Grondbeleid

In deze paragraaf staat onze visie op het grondbeleid en de verwachte uitvoering daarvan. Daarnaast leest u hier de verwachte financiële resultaten en de risico’s van de gemeentelijke exploitaties.
Naast onze grondbedrijf projecten zijn er projecten waarbij we alleen faciliteren. Deze woningbouwprojecten leest u in programma 3 - thema  Woningbouw en ruimte.

Het grondbeleid is een instrument dat we inzetten om beleidsdoelen van ruimtelijke ordening, wonen, economie, maatschappelijke ontwikkeling en verkeer en vervoer te realiseren. Dit is vastgelegd in de nota Grondbeleid 2016 – 2020. In deze nota staat dat de gemeente bij voorkeur faciliterend grondbeleid voert. Initiatieven laten we over aan particuliere grondexploitanten. De gemeente beperkt zich tot haar publiekrechtelijke rol, zoals het vaststellen van de kaders en de randvoorwaarden voor de ontwikkeling van gronden en controle hierop. Door deze beleidskeuze heeft het gemeentelijke grondbeleid geen grote financiële impact. 

In het coalitieakkoord staat echter de wens om een actiever grondbeleid te voeren, omdat dit helpt bij het versnellen van de woningbouwopgave. Hoe we omgaan met de wens van een actiever grondbeleid en wat dit betekent voor onze financiële positie, staat beschreven in de geactualiseerde nota Grondbeleid. Deze nota is in voorbereiding. Wij verwachten deze in de eerste helft van 2023 ter vaststelling aan uw raad te kunnen aanbieden.
 
In 2018 stelde de raad de nota Kostenverhaal vast. Hiermee legden we de basis voor de manier waarop we de kosten voor grondexploitaties verhalen op de ontwikkelende partij. De nota kostenverhaal zal in 2023 worden herzien.

In augustus 2019 bracht de commissie BBV de Notitie Grondbeleid in begroting en jaarstukken uit. De gevolgen daarvan verwerkten we in deze paragraaf. 

Het gemeentelijk grondbedrijf heeft 4 projecten waarvoor u een grondexploitatie vastgesteld heeft, te weten:
1. Degaterrein Lage Zwaluwe;
2. E-veld Terheijden
3. Kavels Antwerpsestraat/Geraniumstraat Made;
4. Dorpshart Made.

Hiernaast zijn een aantal projecten in voorbereiding. Hiervoor wordt te zijner tijd een grondexploitatie ter vaststelling aangeboden. De projecten in voorbereiding zijn;
1.    Norbartstraat Terheijden;
2.    De Ligne – Hoogerheide Made;
3.    Norbartstraat – Romboutsstraat (Stuifhoek) te Made;
4.    Van Hooijdonklaan Lage Zwaluwe;
5.    Eco-wijk Lageweg Terheijden;
6.    Tuinbouwweg Made. 

Door middel van de periodieke raadsbrief Wonen houden wij u op de hoogte van de voortgang van deze projecten.  

In het coalitieakkoord is vastgelegd dat er in de periode 2022 – 2026 800 woningen worden gebouwd, gemiddeld 200 per jaar. Om die versnelling in de woningbouw mogelijk te maken zijn organisatorische maatregelen genomen. In de nieuwe nota grondbeleid zal worden voorgesteld ook actieve grondpolitiek mogelijk te maken.      
Naast de gemeentelijke projecten zijn er projecten waarbij we alleen faciliteren. De ontwikkelingen en uitvoering van deze projecten zijn verderop beschreven.   

Herziening grondexploitaties
Gemeentelijke grondexploitaties herzien we jaarlijks bij het opstellen van de Najaarsnota. Volgens de regels die voor de financiële afwikkeling van toepassing zijn worden de winsten en de verliezen geboekt op de algemene bedrijfsreserve Grondbedrijf. 

Het verwachte verloop van de boekwaarden van 2021 tot en met 2027 is:

In 2022 stelde de gemeenteraad het Programma Wonen vast. Het programma Wonen is een zogenaamd vrijwillig programma in het kader van de Omgevingswet. In de Omgevingsvisie hebben we de ambitie geformuleerd om tot 2030 1.500 woningen toe te voegen. Via het programma Wonen geven we uitwerking aan deze ambitie. Het zwaartepunt van deze ambitie ligt in deze coalitieperiode, waarbij het doel is per jaar gemiddeld 200 woningen te bouwen. 

De woningbouwopgave in de 4 operationele actieve grondexploitaties en de 6 in ontwikkeling zijnde locaties is uitgedrukt in aantallen woningen. Het gedachte aantal woningen, de realisatie en de beschikbaarheid aan woningen in aantallen, per 31 december 2023 is weergegeven in de onderstaande tabel

In de woningbouwontwikkeling waarvoor de gemeente faciliteert is dit:

In juni van 2021 is de Nota Economie vastgesteld. Deze geeft inzicht in de toekomstige ruimtebehoefte van onze bedrijven (ca. 5 ha).
Thans is op het Degaterrein nog een kavel beschikbaar. We zetten stappen voor de verkoop van dit kavel. Wellicht ten overvloede heeft de gemeente zelf geen gronden beschikbaar voor bedrijventerreinen.

In de nota economie en de concept omgevingsvisie zijn de locaties Thijsenweg en Brieltjenspolder aangewezen als mogelijke uitbreidingen voor bedrijventerrein. Locatie Thijssenweg is als eerste in beeld. Het projectplan hiervoor wordt opgesteld. Keuzes met betrekking tot de ruimtelijke invulling volgen in 2023.

In de geactualiseerde Grondexploitaties van het E-veld Terheijden en het Dorpshart Made is rekening gehouden met de onderstaande parameters: 

Onderstaand tabel geeft een overzicht van de verwachte planresultaten van 2023 tot en met 2027.

Uit bovenstaande overzichten concluderen we het volgende:

Degaterrein Lage Zwaluwe
De verkoopprocedure voor het resterende perceel/percelen is in 2019 opgestart. In 2021 is een gedeelte verkocht. Wij verwachten in 2023 het restant te verkopen. Na de verwachte verkoop van het restant perceel en het woonrijp maken in 2022-2023, verwachten we een voordeel te behalen van € 96.401 (€ 8.764 nadelig ten opzichte van begroting 2022).

E-veld Terheijden 
In het 4e kwartaal van 2020 heeft u voor de ontwikkeling E-veld te Terheijden een grondexploitatie vastgesteld. In 2021 is de ontwikkeling met een uitvraag in concurrentie vermarkt en is een ontwikkelaar gecontracteerd. Daarnaast zijn in 2022 een 5-tal kavels voor Tiny-houses verkocht. Dit project zal naar verwachting in 2025 klaar zijn.  Het totaal te verwachten resultaat is € 1.341.158 (vermeerdering resultaat van  € 227.352 ten opzichte van begroting 2022). 

Kavels Antwerpsestraat / Geraniumstraat Made
In 2019 is een bestemmingsplan vastgesteld voor twee woningbouwlocaties aan de Antwerpsestraat en Geraniumstraat in Made. In 2021 zijn de kavels verkocht. Bij de jaarrekening 2021 is een positief resultaat van € 330.000 genomen.  In 2023 verwachten wij nog wat werkzaamheden in het kader van woonrijp maken te moeten uitvoeren. En verwachten wij in 2023 het project met nog een voordeel van € 5.424 af te sluiten.

Dorpshart Made
In januari van 2021 heeft de gemeenteraad een grondexploitatie vastgesteld voor de ontwikkeling van het Dorpshart in Made. Eind augustus 2022 is een samenwerkings-koopovereenkomst Sociaal-Cultureel Dorpshart Made tussen de gemeente en de ontwikkelaar ondertekend.  Door meer verwachte grondopbrengsten is de verliesvoorziening bijgesteld. Deze ontwikkeling laat momenteel een tekort van € 446.704 zien (vermindering verliesvoorziening van € 92.720). 
 
Norbartstraat Terheijden
Voor de ontwikkeling Norbartstraat te Terheijden is met woningbouw geen rendabele ontwikkeling te realiseren. Thans wordt onderzocht of de gemeente in combinatie met partners een andere invulling aan het gebied kan geven. 

De Ligne – Hoogerheide Made
Dit project verkeert in een voor verkennende fase waardoor er op dit moment nog weinig concreet is. 

Norbartstraat – Romboutsstraat Made
De ontwikkeling Norbartstraat – Romboutstraat in Made is in een voorbereidende fase echter eerst dient de Stuifhoekschool vernieuwd te zijn voordat met het ontwikkelen van de woningen kan worden aangevangen.

Van Hooijdonklaan Lage Zwaluwe
Voor de Van Hooijdonklaan (vm. Willibrordusschool) in Lage Zwaluwe neemt het proces veel meer tijd in beslag dan verwacht. Onderzoek naar private ontwikkeling met ontwikkelende partij is in volle gang. In de loop van 2023 komen wij met voorstellen naar u toe.  

Eco-wijk Lageweg Terheijden
Voor de Eco-wijk worden voorbereidende onderzoeken uitgevoerd om te komen tot een marktselectie conform de gestelde landelijke en internationale regels. 

Tuinbouwweg Made
Ook voor de Tuinbouwweg in Made worden de mogelijkheden voor uitbreiding van woonwagen standplaatsen onderzocht om de locatie zo rendabel mogelijk te ontwikkelen. 

Het weerstandsvermogen van het grondbedrijf is de financiële buffer om de mogelijke risico’s vanuit de actieve grondexploitaties op te vangen. De omvang van het weerstandvermogen is voldoende groot om het saldo van de risico’s en de kansen op de actieve grondexploitaties te kunnen bestrijden indien zij zich voordoen.

Het weerstandvermogen bestaat uit:

• Vrije beschikbare deel van de Algemene bedrijfsreserve Grondbedrijf (inclusief vaste buffer van 0,4 miljoen voor het opvangen van financiële tegenvallers), verminderd met de berekende risico’s;
• Vrij beschikbare deel van de reserve Bovenwijkse voorzieningen.

Het weerstandvermogen per 31 december 2023 is als volgt berekend: 

Het verwacht weerstandsvermogen per 31 december 2023 heeft een verwacht positief resultaat van € 1.222.089. 
Volgens vastgesteld beleid wordt bij de jaarrekening van 2022 (jaarresultaat over 2022) het daadwerkelijk resultaat boven de 0,4 miljoen afgeroomd naar de Algemene Reserve.