Meer
Publicatiedatum: 30-12-2019

Inhoud

Programma onderdelen

G. Grondbeleid

Inleiding

In deze paragraaf staat onze visie op het grondbeleid en de verwachte uitvoering daarvan. Daarnaast leest u hier de verwachte financiële resultaten en de risico’s van de gemeentelijke exploitaties. Het grondbedrijf heeft 4 eigen grondbedrijf projecten: Oranjeplein Terheijden, Prinsenpolder Made, Degaterrein Lage Zwaluwe en Kavels Antwerpsestraat/Geraniumstraat Made.

In het verleden namen we winsten uit de 2 projecten Oranjeplein en Prinsenpolder. Project Oranjeplein sluiten we in 2019 af met een kleine winstverwachting. Voor Prinsenpolder verwachten we de laatste werkzaamheden voor het woonrijp maken van het gebied in 2020. Een deel van de kosten komen ten laste van de gemeente.

Door verwachte verkopen van gemeentelijke gronden in 2020 kunnen we voor het Degaterrein in Lage Zwaluwe en de bouwkavels in Made winsten nemen. Alle verliezen en winsten boeken we op de algemene bedrijfsreserve Grondbedrijf.

Naast onze grondbedrijf projecten zijn er projecten waarbij we alleen faciliteren. De woningbouwprojecten leest u in programma 3.3 Wonen.

a. Visie gemeentelijk grondbeleid

Het grondbeleid is een instrument dat we inzetten om beleidsdoelen van ruimtelijke ordening, wonen, economie, maatschappelijke ontwikkeling en verkeer en vervoer te realiseren. Dit is vastgelegd in de nota Grondbeleid 2016 – 2020.

In de nota staat dat de gemeente bij voorkeur faciliterend grondbeleid voert.  Initiatieven laten we over aan particuliere grondexploitanten. De gemeente beperkt zich tot haar publiekrechtelijke rol, zoals het vaststellen van de kaders en de randvoorwaarden voor de ontwikkeling van gronden en controle hierop. Door deze beleidskeuze heeft het gemeentelijke grondbeleid geen grote financiële impact.

In 2018 stelde de raad de nota Kostenverhaal vast. Hiermee legden we de basis voor de manier waarop we de kosten voor grondexploitaties verhalen op de ontwikkelende partij.

b1. Ontwikkelingen / uitvoering gemeentelijk grondbeleid

Gemeente Drimmelen had vóór 2018 twee actieve eigen bouwgrondexploitaties in exploitatie: Oranjeplein Terheijden en Prinsenpolder Made. In 2018 is voor het Degaterrein Lage Zwaluwe een actieve grondexploitatie vastgesteld. In 2019 is voor de kavels Antwerpsestraat/Geraniumstraat Made een actieve grondexploitatie vastgesteld.

Vanaf 2016 wijzigde de verslaglegging voor grondexploitaties in het Besluit Begroting en Verantwoording |(BBV). In juli 2019 beschreef de Commissie BBV dit complete vraagstuk in de nieuwe notitie Grondbeleid in begroting en jaarstukken. Daarnaast is de Wet modernisering Vennootschapsbelasting voor overheden van kracht. De gevolgen van beiden verwerkten we in deze paragraaf. 

b2. Ontwikkelingen / uitvoering faciliterend grondbeleid

Voor faciliterende grondexploitaties maken we onderscheid in:

  • faciliterend grondbeleid met raadsbesluit, met getekende overeenkomst
  • faciliterend grondbeleid zonder raadsbesluit, zonder getekende overeenkomst.

De kosten en opbrengsten van deze projecten staan onder de algemene dienst (overlopende activa). Alle faciliterende grondexploitaties zijn samen financieel sluitend.   

In deze paragraaf leest u de toekomstige ontwikkelingen en de te verwachten resultaten van de actieve gemeentelijke grondexploitaties.

c. Wonen

Op 30 juni 2016 stelde de gemeenteraad de Nota Woningbouwprogramma 2016-2024 vast. Met de nota is de planning van de woningbouwontwikkelingen binnen onze gemeente bepaald voor de periode tot en met 2024. In april 2019 herijkte het college het woningbouwprogramma. In programma 3 lichten we dit toe bij het thema Wonen.

d. Werken/ bedrijventerreinen

We verwachten geen uitbreiding van bedrijventerreinen. In 2020 stellen we de nota Economie op. Deze geeft ook inzicht in de toekomstige ruimtebehoefte van onze bedrijven.

e. Actieve gemeentelijke grondexploitaties

De gemeentelijke grondexploitaties herzien we jaarlijks. We leggen ze aan de gemeenteraad voor om vast te stellen bij de tweede bestuursrapportage.
In 2019 stelde de raad voor het Project Kavels Antwerpsestraat/Geraniumstraat Made een nieuwe grondexploitatie vast. Actieve grondexploitaties verantwoorden we als boekwaarde in de balans. Het verwachte verloop van de boekwaarden van 2019 tot en met 2023 is:

Project naam Boekwaarde 1-1-2019 Boekwaarde 1-1-2020 Boekwaarde 1-1-2021 Boekwaarde 1-1-2022 Boekwaarde 1-1-2023
Oranjeplein Terheijden -91.142 0 0 0 0
Prinsenpolder Made -178.776 -134.319 0 0 0
Degaterrein Lage Zwaluwe -47.347 1.633 0 0 0
Kavels Antwerpsestr/Geranumstr Mde 0 36.168 0 0 0
g
TOTAAL -317.265 -96.518 0 0 0
-/- = positieve boekwaarde/
+/+ = negatieve boekwaarde

f. Financiële positie actieve grondexploitaties

In de tabel hieronder geven we inzicht in de te verwachten resultaten van de gemeentelijke grondexploitaties.

Begrote resultaten 2019
Project naam Boekwaarde 1-1-2019 Begrote lasten 2019 Begrote baten 2019 tgv reserves Begroot resultaat Boekwaarde 1-1-2020
Oranjeplein Terheijden -91.142 127.715 -62.715 26.142 0
Prinsenpolder Made -178.776 144.457 -100.000 -134.319
Degaterrein Lage Zwaluwe -47.347 48.980 1.633
Kavels Antwerpsestr/Geranumstr Mde 0 36.168 36.168
g
Totaal -317.265 357.320 -62.715 0 -73.858 -96.518
Begrote resultaten 2020
Project naam Boekwaarde 1-1-2020 Begrote lasten 2020 Begrote baten 2020 tgv reserves Begroot resultaat Boekwaarde 1-1-2021 Voordeel / nadeel Jaar van afsluiting
Oranjeplein Terheijden voordeel 2019
Prinsenpolder Made -134.319 151.483 -17.164 nadeel 2020
Degaterrein 1.633 274.959 -395.888 119.295 voordeel 2020
Kavels Antwerpsestr/Geranumstr Mde 36.168 95.101 -368.580 237.311 voordeel 2020
g
Totaal -96.518 521.543 -764.468 0 339.443 0
-/- begroot resultaat = verlies / nadeel
+/+ begroot resultaat = winst / voordeel
Voorbeeld kavels Antwerpsestr / Geraniumsr 2020:
Boekwaarde € 38.168 negatief
Lasten € 95.101 negatief
Baten € 368.580 positief
Totaal begroot resultaat € 237.311 positief (t.g.v. Algemene Bedrijfsreserve Grondbedrijf)

Uit bovenstaande overzichten concluderen we het volgende: 

  • Oranjeplein Terheijden
    Dit project sluiten we in 2019 af met een klein positief saldo (€ 26.142).
  • Prinsenpolder Made
    Bijna alle woningen zijn gebouwd, waardoor het woonrijp maken van het plangebied in 2020 afgerond wordt.  Voor de financiële afwikkeling maakten we eind 2016 afspraken met de bouwcombinatie Prinsenpolder (WSG en WS Volksbelang). Bij de aanbesteding van de werkzaamheden vallen de kosten hoger uit dan begroot. Door de eerder gemaakte afspraken zijn de extrakosten voor rekening van de gemeente. Dit leidt in 2019 en 2020 tot een totaal verwacht verlies van € 17.164.
  • Degaterrein Lage Zwaluwe
    De verkoopprocedure voor het resterende perceel/percelen is in 2019 opgestart. Na verkoop van de gemeentegrond en het woonrijp maken in 2020, verwachten we een voordeel te behalen van € 119.295.
  • Kavels Antwerpsestraat/ Geraniumstraat Made
    In 2019 is een bestemmingsplan vastgesteld voor 2 woningbouwlocaties aan de Antwerpsestraat en Geraniumstraat in Made. Verwacht wordt dat we deze kavels in 2020 verkopen. We verwachten een positief resultaat van € 237.311. 

g. Conclusie resultaat eigen grondexploitaties

Uit de begrote resultaten concluderen we dat in 2020 de resultaten van de eigen grondexploitaties in totaal positief zijn (€ 339.443). Dit resultaat heeft geen consequentie voor het jaarrekeningresultaat. De winst/verliesnemingen verrekenen we met de algemene bedrijfsreserve grondbedrijf. De boekingen in de reserves leest u bij punt i.

h. Risico’s eigen grondexploitaties

Gezien de omvang van de actieve grondexploitaties verwachten we voor de gemeente Drimmelen geen risico’s vanuit het grondbedrijf aan te merken.

i. Reserves grondbedrijf in relatie tot risico´s – weerstandscapaciteit grondbedrijf

We beschikken over 2 vrije reserves van het Grondbedrijf. Deze reserves nemen we mee voor de bepaling van de weerstandscapaciteit van het Grondbedrijf. Het zijn de Algemene Bedrijfsreserve Grondbedrijf en Reserve Bovenwijkse Voorzieningen.  

Deze reserves voeden we met stortingen vanuit de woningbouwprojecten. Daarnaast halen we er de te verwachte verliezen uit en storten de winsten in de Algemene Bedrijfsreserve Grondbedrijf. De stortingen en onttrekkingen vanuit de woningbouwprojecten zien er als volgt uit:  

Verwachte stortingen/onttrekkingen reserves vanuit woningbouwexploitaties 2019 en 2020 e.v.
Project naam Algemene bedrijfsreserve grondbedrijf Reserve bovenwijkse voorzieningen Jaar
Oranjeplein Terheijden 26.142 2019
Prinsenpolder Made -117.164 2019 2020
Degaterrein Lage Zwaluwe 119.295 2020
Kavels Antwerpsestr / Geraniumstr Mde 237.311 2020
Made Oost -9.270 2019 2020 2021
Brouwerijstraat Wberg 14.850 2019
g
Totaal 256.315 14.850

Algemene Bedrijfsreserve Grondbedrijf

Deze reserve is een buffer voor de activiteiten van het grondbedrijf. Het verwachte verloop van de reserve staat in het volgende overzicht.

Overzicht algemene reserve Grondbedrijf Bedrag
Werkelijke omvang per 31 december 2018 1.500.000
Mutaties begroting 2019 :
* woningbouwprojecten -74.916
* onttrekkingen genomen raadsbesluiten -10.000
Totaal mutaties -84.916
Verwachte omvang per 31 december 2019 1.415.084
Mutaties begroting 2020:
* woningbouwprojecten 333.930
* onttrekkingen genomen raadsbesluiten 0
Totaal mutaties 333.930
Verwachte omvang algemene bedrijfsreserve per 31 december 2020 1.749.014
Mutaties begroting 2020 voor 2021 tot en met 2024
* woningbouwprojecten -2.698
Geen mutaties -2.698
Verwachte omvang algemene bedrijfsreserve per 31 december 2024 1.746.315

Reserve Bovenwijkse Voorzieningen

Het restant van deze reserve nemen we mee in de weerstandcapaciteit van het grondbedrijf. Het verwachte verloop van de reserve leest u in onderstaand overzicht.

Overzicht Reserve Bovenwijkse Voorzieningen Bedrag
werkelijke omvang per 31 december 2018 165.989
Mutaties begroting 2019:
* woningbouwprojecten bijdragen 14.805
* onttrekkingen genomen raadsbesluiten -24.078
Totaal mutaties -9.273
Verwachte omvang reserve BV per 31 december 2019 156.715
Mutaties begroting 2020:
* woningbouwprojecten bijdragen 0
* onttrekkingen genomen raadsbesluiten -20.000
Totaal mutaties -20.000
Verwachte omvang reserve BV per 31 december 2020 136.715
Mutaties begroting 2020 voor 2021 tot en met 2024
* woningbouwprojecten bijdragen 0
* onttrekkingen genomen raadsbesluiten 0
Totaal mutaties 0
Verwachte omvang reserve BV per 31 december 2024 136.715
Deze reserve wordt na 2019 niet meer gevoed.

Weerstandscapaciteit

Het weerstandsvermogen van het grondbedrijf is de financiële buffer om de mogelijke risico’s vanuit de actieve grondexploitaties op te vangen. Het weerstandsvermogen is als volgt opgebouwd:  

  • Vaste buffer van € 1,5 miljoen in de Algemene Bedrijfsreserve Grondbedrijf voor strategische aankopen en het opvangen van financiële tegenvallers, na aftrek van mogelijk bekende risico’s.
  • Vrij beschikbare deel van de reserve Bovenwijkse Voorzieningen.

De verwachte weerstandscapaciteit per eind 2020 is:

Verwacht weerstandscapaciteit Grondbedrijfexploitaties per 31-12-2020 Bedrag
Vrije Algemene Reserve Grondbedrijf 1.749.014
Berekende risico's lopende projecten: geen risico's 0
Nog vrij te besteden Algemene Reserve Grondbedrijf 1.749.014
Aan te houden buffer -1.500.000
Beschikbaar in Algemene Bedrijfsreserve Grondbedrijf 249.014
Beschikbaar in Reserve Bovenwijkse Voorzieningen 136.715
Beschikbaar als verwacht weerstandscapaciteit per 31-12-2020 385.729

De verwachte weerstandscapaciteit per 31 december 2020 heeft een positief resultaat van € 385.729.
Dit is exclusief de vaste buffer van 1,5 miljoen euro. Volgens vastgesteld beleid wordt bij de jaarrekening van 2020 het daadwerkelijk resultaat (> € 1,5 miljoen) afgeroomd voor de Algemene Reserve.