G. Grondbeleid

In deze paragraaf staat onze visie op het grondbeleid en de verwachte uitvoering daarvan. Daarnaast leest u hier de verwachte financiële resultaten en de risico’s van de gemeentelijke exploitaties.

Het grondbedrijf heeft 5 eigen grondbedrijf projecten waarvoor u een grondexploitatie vastgesteld heeft, te weten:
1. Prinsenpolder te Made (afsluiten 2021);
2. Degaterrein Lage Zwaluwe;
3. Kavels Antwerpsestraat/Geraniumstraat Made;
4. E-veld (actieve grondexploitatie, door u geopend in het 4e kwartaal van 2020);
5. Centrumplan te Made door u geopend in de gemeenteraad van januari 2021.

Conform de regels die voor de financiële afwikkeling van toepassing zijn worden de winsten en de verliezen geboekt op de algemene bedrijfsreserve Grondbedrijf.
De grondexploitaties genoemd onder 1, 2, 3 en 4 kennen allemaal een winstpotentie (positief saldo netto contant).
De grondexploitatie voor het Centrumplan te Made kent een verlies waarvoor wij bij met het vaststellen van deze grondexploitatie een verliesvoorziening hebben moeten vormen.

Naast onze grondbedrijf projecten zijn er projecten waarbij we alleen faciliteren. De woningbouwprojecten leest u in programma 3.3 Wonen.

Het grondbeleid is een instrument dat we inzetten om beleidsdoelen van ruimtelijke ordening, wonen, economie, maatschappelijke ontwikkeling en verkeer en vervoer te realiseren. Dit is vastgelegd in de nota Grondbeleid 2016 – 2020. In deze nota staat dat de gemeente bij voorkeur faciliterend grondbeleid voert. Initiatieven laten we over aan particuliere grondexploitanten. De gemeente beperkt zich tot haar publiekrechtelijke rol, zoals het vaststellen van de kaders en de randvoorwaarden voor de ontwikkeling van gronden en controle hierop. Door deze beleidskeuze heeft het gemeentelijke grondbeleid geen grote financiële impact. Thans is een vernieuwing van de nota grondbeleid onder constructie naar Nota grondbeleid 2021.

In 2018 stelde de raad de nota Kostenverhaal vast. Hiermee legden we de basis voor de manier waarop we de kosten voor grondexploitaties verhalen op de ontwikkelende partij.

De gemeente Drimmelen heeft vijf actieve eigen bouwgrondexploitaties operationeel, te weten;
Prinsenpolder Made (afsluiten 2021), het Degaterrein Lage Zwaluwe. In 2019 is voor de kavels Antwerpsestraat/Geraniumstraat Made een actieve grondexploitatie vastgesteld, in 2020 voor het E-veld en in januari 2021 voor het Centrumplan te Made.

Thans zijn in (pré)voorbereiding de gebieden De Ligne in Made (alias voor Hoogerheide of Stuivezand), de Van Hooijdonklaan 2 in Lage Zwaluwe (voormalige Willibrordusschool) en de locatie Norbartstraat te Made (locatie basisschool De Stuifhoek), de locatie Norbartstraat te Terheijden (een huidige paardenweide) en de woonwagenlocatie aan de Tuinbouwweg te Made. De Ligne verkeert in een voorverkennende fase waardoor er op dit moment nog weinig concreet is. In de loop van 2022 komen wij met voorstellen naar u toe. Voor de Van Hooijdonklaan 2 te Lage Zwaluwe neemt het proces veel meer tijd in beslag dan verwacht. Onderzoek naar private ontwikkeling met ontwikkelende partij is in volle gang. De ontwikkeling Norbartstraat te Made is in een voorbereidende fase echter eerst dient de school vernieuwd te zijn voordat met het ontwikkelen van de woningen kan worden aangevangen. Voor de ontwikkeling Norbartstraat te Terheijden is een ontwikkelaar gevraagd de mogelijkheid te onderzoeken om de locatie rendabel te ontwikkelen. Ook voor de locatie Tuinbouwweg worden de mogelijkheden voor de uitbreiding van woonwagen standplaatsen onderzocht om de locatie rendabel te ontwikkelen.

Vanaf 2016 wijzigde de verslaglegging voor grondexploitaties in het Besluit Begroting en Verantwoording (BBV). In juli 2019 beschreef de Commissie BBV dit complete vraagstuk in de nieuwe notitie Grondbeleid in begroting en jaarstukken. Daarnaast is de Wet modernisering Vennootschapsbelasting voor overheden van kracht. De gevolgen van beiden verwerkten we in deze paragraaf.

In deze paragraaf leest u de ontwikkelingen en de te verwachten resultaten van de faciliterende grondexploitaties.

Voor faciliterende grondexploitaties maken we onderscheid in:
• Faciliterend grondbeleid met raadsbesluit, met getekende overeenkomsten waarvan het resultaat geprognosticeerd is op € 80.823 negatief;
• Faciliterend grondbeleid zonder raadsbesluit doch met overwegend getekende overeenkomsten waarvan het resultaat geprognosticeerd is op budgettair neutraal met een beperkt risico op verlies;
• Faciliterend grondbeleid zonder raadsbesluit en zonder overeenkomst waarvoor de initiatieven in nadere uitwerking zijn gericht op een overeenkomst en realisatie. Het gaat om initiatieven voor het ontwikkelen van één woning tot hele gebiedsontwikkelingen. Het geprognosticeerde resultaat hiervan is € 328.147 negatief met kans op terugverdienen.

De kosten en opbrengsten van deze projecten zijn verantwoordt onder de algemene dienst bij overlopende activa.
Het financieel saldo van alle faciliterende grondexploitaties tezamen is verliesgevend voor een bedrag ad. € 408.970 (€ 328.147 plus € 80.823).

Op 30 juni 2016 stelde de gemeenteraad de Nota Woningbouwprogramma 2016-2024 vast. Met de nota is de planning van de woningbouwontwikkelingen binnen onze gemeente bepaald voor de periode tot en met 2024. In april 2019 herijkte het college het woningbouwprogramma. In programma 3 lichten we dit toe bij het thema Wonen.

De woningbouwopgave in de 4 operatonele actieve grondexploitaties en de 2 in ontwikkeling zijnde locaties is uitgedrukt in aantallen woningen. Het gedachte aantal woningen, de realisatie en de beschikbaarheid aan woningen in aantallen, per 31 december 2021 is weergegeven in de onderstaande tabel;

In de woningbouwontwikkeling waarvoor de gemeente faciliteert is dit;

In juni van 2021 is de nota economie vastgesteld. Deze geeft inzicht in de toekomstige ruimtebehoefte van onze bedrijven (ca. 5 ha).
Thans is op het Dega terrein nog een kavel beschikbaar. Wellicht ten overvloede heeft de gemeente zelf geen gronden beschikbaar voor bedrijventerreinen.
In de nota economie en de concept omgevingsvisie is zijn de locaties Thijsenweg en Brieltjespolder aangewezen als mogelijke uitbreidingen voor bedrijventerrein.

De gemeentelijke grondexploitaties herzien we jaarlijks. We leggen ze aan de gemeenteraad voor om vast te stellen bij de Najaarsnota.

In het 4e kwartaal van 2020 stelde de raad voor het E-veld te Terheijden een nieuwe grondexploitatie vast en voor het Centrumplan te Made in januari van 2021.

Het verwachte verloop van de boekwaarden van 2021 tot en met 2025 is:

In de tabel hieronder geven we u inzicht in de te verwachten resultaten van de gemeentelijke grondexploitaties.

Voorbeeld kavels Antwerpsestraat / Geraniumstraat 2021:
Boekwaarde 1-1-2021                €    41.161  negatief
Begrote lasten 2021                     €  119.660  negatief
Begrote baten 2021                     €  506.560- positief
Begroot resultaat                            € 330.000  positief (t.g.v. Algemene Bedrijfsreserve Grondbedrijf)
Boekwaarde 1-1-2022               €     15.740- positief  (t.g.v. Algemene Bedrijfsreserve Grondbedrijf 2022)

Uit bovenstaande overzichten concluderen we het volgende:
• Prinsenpolder Made
Afgesloten kan worden in 2021.
• Degaterrein Lage Zwaluwe
De verkoopprocedure voor het resterende perceel/percelen is in 2019 opgestart. In 2021 is een gedeelte verkocht. Wij verwachten in 2022 het restant te verkopen. Na de verwachte verkoop van het restant perceel en het woonrijp maken in 2022, verwachten we een voordeel te behalen van € 105.165 (€ 14 nadelig ten opzichte van 2021).
• E-veld te Terheijden
In het 4e kwartaal van 2020 heeft u voor de ontwikkeling E-veld te Terheijden een grondexploitatie vastgesteld. In 2021 is de ontwikkeling met een uitvraag in concurrentie vermarkt en is een ontwikkelaar gecontracteerd. Met dit contract wordt het verwachte resultaat in 2023 € 779.665. In 2022 verwachten wij nog een 5-tal kavels voor Tiny houses te verkopen waarmee het totaal verwacht resultaat in 2024 € 1.113.806 kan worden.
• Kavels Antwerpsestraat/ Geraniumstraat Made
In 2019 is een bestemmingsplan vastgesteld voor twee woningbouwlocaties aan de Antwerpsestraat en Geraniumstraat in Made. In het 2e halfjaar van 2020 zijn de kavels te koop aangeboden. Daadwerkelijk zijn de kavels in 2021 verkocht. Het positief resultaat van € 330.000 is in 2021 genomen. In 2022 verwachten wij nog wat werkzaamheden in het kader van woonrijp maken te moeten uitvoeren. Tot slot verwachten wij in 2022 het project met nog een voordeel van € 9.933 af te sluiten.
• Centrumplan Made
In januari van 2021 heeft de gemeenteraad een grondexploitatie vastgesteld voor de ontwikkeling van het Centrumplan te Made. Deze ontwikkeling laat een tekort van € 539.423 zien waarvoor in 2021 en 2022 verliesvoorzieningen zijn getroffen.

De begrote resultaten laten zien dat in 2022 de resultaten over de eigen grondexploitaties totaal positief zijn (€ 855.327). Dit resultaat heeft geen consequentie voor het jaarrekeningresultaat omdat de winst/verliesnemingen verrekend wordt met de algemene bedrijfsreserve grondbedrijf. De boekingen en verwerking in de reserves leest u bij punt i.

De omvang van de Algemene Bedrijfsreserve Grondbedrijf is voldoende groot om het saldo van de risico’s en de kansen op de actieve grondexploitaties te kunnen bestrijden indien zij zich voordoen.

We beschikken over twee vrije reserves van het Grondbedrijf. Deze reserves nemen we mee voor de bepaling van de weerstandscapaciteit van het Grondbedrijf. Het zijn de Algemene Bedrijfsreserve Grondbedrijf en Reserve Bovenwijkse Voorzieningen.

Deze reserves voeden we met stortingen vanuit de woningbouwprojecten. Daarnaast halen we er de te verwachte verliezen uit en storten de winsten in de Algemene Bedrijfsreserve Grondbedrijf.

Hiernaast beschikken wij over de Reserve Ruimtelijke Ontwikkeling die een bestemmingsreserve is wat betekend dat u op basis van het daartoe genomen besluit in 2018 een aantal projecten gekwalificeerd heeft om geheel of ten dele te financieren uit ontwikkelingen voor woningbouw en economie. Projecten die geheel of ten dele nodig zijn voor de ontwikkelingen.
Deze reserve kan niet gebruikt worden om risico’s op te vangen of weerstand te bieden.

Deze reserve is een buffer voor de activiteiten van het grondbedrijf.

Het restant van deze reserve nemen we mee in de weerstandscapaciteit van het grondbedrijf. Deze reserve is na 2019 niet meer gevoed.

Het weerstandsvermogen van het grondbedrijf is de financiële buffer om de mogelijke risico’s vanuit de actieve en de passieve grondexploitaties op te vangen. Het weerstandsvermogen is als volgt opgebouwd:

• Vaste buffer van € 0,4 miljoen in de Algemene Bedrijfsreserve Grondbedrijf voor strategische aankopen en het opvangen van financiële tegenvallers, na aftrek van mogelijk bekende risico’s.
• Vrij beschikbare deel van de reserve Bovenwijkse Voorzieningen.

De verwachte weerstandscapaciteit per 31 december 2022 heeft een positief resultaat van € 605.238. Dit is exclusief de vaste buffer van 0,4 miljoen euro voor het opvangen van financiële tegenvallers. Volgens vastgesteld beleid wordt bij de jaarrekening van 2022 (jaarresultaat over 2022) het daadwerkelijk resultaat boven de 0,4 miljoen afgeroomd naar de Algemene Reserve.