Omschrijving
Grondbeleid algemeen
In deze paragraaf staat de gemeentelijke visie op het grondbeleid en de verwachte uitvoering daarvan. Daarnaast worden de verwachte financiële resultaten en de inschatting van de risico’s van de gemeentelijke grondexploitatie complexen gepresenteerd.
De toelichting op de grotere faciliterende projecten is verwoord in de toelichting behorende bij programma 3 - thema Woningbouw en ruimte. Hier staat ook een toelichting op de Omgevingsvisie, welke wij in 2027 gaan actualiseren. De Omgevingsvisie geeft de belangrijkste ruimtelijke kaders voor ons grondgebied en geldt als belangrijk toetsingsdocument voor ruimtelijke initiatieven. Het grondbedrijf heeft in 2027 drie eigen grondexploitatie complexen waarvoor de raad een grondexploitatiecomplex vastgesteld heeft. Deze grondexploitaties zijn met de jaarrekening 2025 geactualiseerd en vastgesteld door de raad. Zie verderop in deze paragraaf een nadere toelichting op deze complexen.
Over de eventuele fiscale winsten uit de exploitatie van gronden wordt vennootschapsbelasting (Vpb) geheven. Door onze belastingadviseur wordt een zogenaamde quick scan (deze loopt altijd achter) uitgevoerd om te berekenen of er sprake is van een belastingplicht voor de Vpb. De aangifte 2024 is begin 2026 afgerond en de werkzaamheden inzake de quickscan zijn in gang gezet. Uit de scan zal blijken of er voor 2025 een belastingplicht ontstaat. Wij verwachten niet dat er over 2025 een belastingplicht is.
Visie op het grondbeleid
De gemeente Drimmelen staat voor de uitdaging om haar beschikbare ruimte op een verantwoorde en toekomstgerichte manier in te zetten. Met een groeiend aantal inwoners en een dynamische economie is het van essentieel belang dat we zorgvuldig omgaan met de grond die we in bezit hebben. Dit grondbeleid vormt de leidraad voor het beheer en de ontwikkeling van gemeentelijke grond, waarbij we niet alleen kijken naar de behoeften van vandaag, maar ook de ruimte creëren voor de generaties van morgen. We streven naar een balans tussen wonen, werken, recreëren en natuur, met respect voor de specifieke kenmerken van onze gemeente.
Het grondbeleid is een instrument dat ingezet wordt om beleidsdoelen van ruimtelijke ordening, wonen, economie, maatschappelijke ontwikkeling en verkeer en vervoer te realiseren. Dit is vastgelegd in de nota Grondbeleid 2023.
In deze nota staat ook dat wij richtinggevend grondbeleid voeren hetgeen inhoudt dat wij een impactanalyse maken en daarbij beoordelen wat het maatschappelijk en financieel rendement is van een ontwikkeling op onze ambities. Op basis hiervan bepalen wij onze rol en kiezen we voor een actieve rol (waarbij we zelf ontwikkelen), een samenwerkende rol (waarbij we ontwikkelen met marktpartijen) of een faciliterende rol (waarbij we de ontwikkeling volledig aan de markt overlaten). Deze laatste komt het meeste voor.
In 2024 stelde de raad het Programma kostenverhaal en financiële bijdragen 2024 vast. Hierin is vastgelegd hoe we de wettelijke vastgelegde verhaalbare kosten, zoals vastgelegd in de omgevingswet, in rekening kunnen brengen bij de ontwikkelende partij. Eind 2026 wordt de nota kostenverhaal geactualiseerd.
Meerjarenperspectief gebiedsontwikkeling (actief en passief grondbeleid)
In de Omgevingsvisie van de gemeente uit 2021 is het streven aangegeven dat we 150 woningen of meer per jaar toevoegen. Dit is verder geconcretiseerd en uitgewerkt in het in 2022 vastgestelde Programma Wonen 2030 ‘Drimmelen groeit’.
In de periode 2022 t/m 2030 hebben we de ambitie om 1.500 woningen toe te voegen met gemiddeld 200 woningen per jaar.
Om dit te realiseren, werken we met een woningbouwprogrammering van grote tot kleine plannen, waarbij het aantal te realiseren woningen uitgesmeerd is over projecten, kernen en jaren. Waar mogelijk geven we prioriteit aan de grotere woningbouwplannen.
De gemeente Drimmelen heeft zowel actief grondbeleid waarbij de gemeente een eigen grondpositie heeft en faciliterend grondbeleid waarbij de grond in bezit is van de ontwikkelaar maar waarbij een anterieure overeenkomst is afgesloten waarin wij afspraken maken over zowel het kostenverhaal als de voorwaarden die wij stellen aan de gebiedsontwikkeling.
De toelichting en cijfers hieronder van de oplevering en start van de bouw in 2026 en de doorkijk 2027 bevatten zowel actieve als faciliterende projecten.
Oplevering 2026
In 2026 verwachten we 209 nieuwe woningen toe te voegen aan de woningvoorraad van de gemeente. Verder zijn de laatste 4 woonwagens opgeleverd aan de Tuinbouwweg in Made en is de woningcorporatie bezig met een interne verbouwing voor 5 nieuwe sociale huurwoningen in Hooge Zwaluwe. Er zijn ook een aantal ontwikkelingen van 1 of enkele woningen die bijdragen aan de totale realisatie van woningen in 2026. Daarmee komen we voor 2026 op onze ambitie uit om 200 woningen per jaar toe te voegen.
Start bouw 2026
We verwachten voor 276 woningen de start bouw in 2026. Hierin zit voor een deel overlap met bovenstaande alinea qua projecten omdat voor enkele projecten de start bouw en oplevering in hetzelfde jaar liggen.
De start bouw omvat woningen in verschillende prijscategorieën en soorten woningen waaronder onder andere 51 woningen in het plan Made Oost II, 51 zorgappartementen in de Kloosterstraat in Made en 66 woningen van het plan de Biezen III in Lage Zwaluwe.
Doorkijk 2027
Los van de projecten waar de bouw in 2026 van start gaat, zijn er nog andere projecten die in 2027 opgeleverd dan wel gebouwd gaan worden. Het gaat bijvoorbeeld om Verlengde Elsakker, waar 88 woningen na de positieve uitspraak door de Raad van State nu groen licht hebben en in 2027 waarschijnlijk kunnen starten met de bouw. Er wordt verder gekeken of er een doorstart kan worden gemaakt voor de 70 betaalbare flexwoningen aan de Lageweg in Terheijden.
81 woningen van de Munnikenhof in Terheijden en 211 woningen van de Rietlanden in Drimmelen wachten nog op uitspraak van de Raad van State. De verwachting is wel dat Munnikenhof in 2027 van start kan gaan . Op het project Nieuwstraat Wagenberg (12 woningen) is recent een positieve uitspraak van Raad van State ontvangen waardoor dit plan verder in procedure kan.
We hopen in 2027 met de eerste woningen van Made Noordwest te kunnen beginnen maar dat hangt af van eventuele juridische procedures.
Doorkijk lange termijn
Over de langere termijn ziet de verwachte oplevering van woningen eruit zoals hieronder wordt weergegeven.
