In deze paragraaf staat onze visie op het grondbeleid en de verwachte uitvoering daarvan. Daarnaast leest u hier de verwachte financiële resultaten en de risico’s van de gemeentelijke exploitaties. Naast onze grondbedrijf projecten zijn er projecten waarbij we alleen faciliteren. Deze woningbouwprojecten leest u in programma 3 - thema Woningbouw en ruimte. Het grondbedrijf heeft 7 eigen grondbedrijf projecten waarvoor u een grondexploitatie vastgesteld heeft. Naast deze grondexploitaties zijn er 3 eigen grondexploitaties in wording.
a. Visie op het grondbeleid
Het grondbeleid is een instrument dat we inzetten om beleidsdoelen van ruimtelijke ordening, wonen, economie, maatschappelijke ontwikkeling en verkeer en vervoer te realiseren. Dit is vastgelegd in de nota Grondbeleid 2023. In deze nota staat dat de gemeente grondbeleid voert dat past bij de voorliggende opgaven. Veel Initiatieven laten we over aan particuliere grondexploitanten. De gemeente beperkt zich tot haar publiekrechtelijke rol, zoals het zorgen van voldoende woningen voor alle doelgroepen, het vaststellen van de kaders, de randvoorwaarden voor de ontwikkeling van gronden en controle hierop. In 2024 stelde de raad het Programma kostenverhaal en financiële bijdragen 2024 vast. Hiermee legden we de basis voor de manier waarop we de kosten voor grondexploitaties verhalen op de ontwikkelende partij.
b. Uitvoering grondbeleid
Gehanteerde parameters
In de geactualiseerde grondexploitaties is rekening gehouden met 2% voor rente.
De parameter voor kostenstijging baseren we op de jaarlijkse publicatie Outlook Grondexploitaties van bureau Metafoor. Deze publicatie zet de meest recente jaarcijfers en prognoses van toonaangevende instanties op een rij. Zo ontstaat een goed beeld van de kosten- en de grondwaardeontwikkeling in de komende jaren. De laatste cijfers van Metafoor dateren van eind 2023. De parameter kostenstijging bedraagt in 2024 2%, voor de jaren daarna ook 2%.
Voor de toerekening van salarissen en overheadlasten worden de tarieven toegepast zoals opgenomen in onderdeel "Overhead".
Het percentage opbrengstenstijging wordt voor de nog niet verkocht kavels in de huidige markt veiligheidshalve gezet op nul procent (0%). Waarom: de gemeente verkoopt haar bouwkavels tegen de actuele marktwaarde op het moment van verkoop. De spanning op de woningmarkt is erg hoog dat ons noopt om voorzichtig om te gaan met prognoses voor opbrengsten in die woningmarkt.
c. Prognose actieve grondexploitaties
Onderstaand tabel geeft een overzicht van de verwachte planresultaten van 2025 tot en met 2028. Het jaar 2024 is inclusief actualisatie van de lopende grondexploitaties. De actualisaties van de vastgestelde actieve grondexploitaties zijn opgenomen in Bijlage 7.
| Tabel Par. G-1 | ||||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| Projectnaam | Kern | 2024 | 2025 | 2026 | 2027 | 2028 |
| Degaterrein | Lage Zwaluwe | 71.467 | ||||
| E-veld | Terheijden | 2.525 | 245.000 | |||
| Dorpshart | Made | -105.934 | ||||
| Van Hooijdonklaan | Lage Zwaluwe | 150.000 | 50.000 | |||
| Norbartstraat - Romboutsstraat | Made | 99.382 | ||||
| Tuinbouwweg | Made | 0 | ||||
| Totaal resultaat vastgestelde grondexploitaties | 217.440 | 245.000 | 50.000 | 0 | 0 |
Toelichting vastgestelde grondexploitaties
Degaterrein (Lage Zwaluwe)
Binnen deze grondexploitatie zijn alle bouwkavels verkocht en zijn de werkzaamheden nagenoeg afgerond. Wij verwachten deze grondexploitatie bij de rekening over 2024 af te sluiten met een positief resultaat (zie tabel Par G-1.).
E-veld (Terheijden)
In 2024 zijn alle bouwkavels verkocht. Op nog wat werkzaamheden na is het bouw- en woonrijp maken afgerond. Wij verwachten deze grondexploitatie in 2025 af te sluiten. Voor de financiële resultaten zie tabel Par G-1. Gemeld dient te worden dat de gronden “om niet” in de grondexploitatie ingebracht zijn. De opbrengst vertegenwoordigd een grondwaarde van ca. € 68,- per vierkante meter kale grond.
Dorpshart (Made)
In januari van 2021 heeft de gemeenteraad een grondexploitatie vastgesteld voor de ontwikkeling van het Dorpshart in Made. Eind augustus 2022 is een samenwerkings-koopovereenkomst Sociaal-Cultureel Dorpshart Made tussen de gemeente en de ontwikkelaar ondertekend. Voor het 4e kwartaal staat de verkoop van bouwrijpe grond onder de voormalige Mayboom gepland. Dit project zal naar verwachting in 2026 klaar zijn. Voor het tekort is al eerder een verliesvoorziening getroffen.
Van Hooijdonklaan (Lage Zwaluwe)
Voor de Van Hooijdonklaan in Lage Zwaluwe is in mei 2023 een grondexploitatie vastgesteld. Deze grondexploitatie laat een voordeel zien van € 201.993 op eindwaarde. Hier staat tegenover dat de gronden “om niet” in de grondexploitatie ingebracht zijn. In 2024 zijn de bouwkavels allemaal verkocht aan een projectontwikkelaar. Voor de financiële resultaten zie tabel Par G-1. Dit project zal naar verwachting in 2025 afgerond zijn.
Norbartstraat – Romboutsstraat (Made)
Voor de ontwikkeling Norbartstraat – Romboutsstraat in Made (Kindcentrum de Stuifhoek) is in september 2023 een verlieslatende grondexploitatie vastgesteld. In 2024 is een koop realisatieovereenkomst (KRO) voor het deel van de school afgesloten met een ontwikkelaar. Deze KRO levert voor de grondexploitatie een positief resultaat op. Dit op haar beurt levert weer een vermindering van de verliesvoorziening op. Verwacht wordt dat de school februari/ maart 2026 in gebruik genomen kan worden, waarna de bouwkavels van de grondgebonden woningen aan de oostzijde van het plangebied verkocht kunnen worden. Voor de financiële resultaten zie tabel Par G-1. Voor het tekort is al eerder een verliesvoorziening getroffen.
Tuinbouwweg (Made)
Voor de ontwikkeling aan de Tuinbouwweg in Made is een grondexploitatie vastgesteld. Dit is een verlieslatende grondexploitatie. Verwacht wordt dat de realisatie in 2025 plaatsvindt. Voor het tekort is al eerder een verliesvoorziening getroffen.
Toelichting nog vast te stellen grondexploitaties
De Ligne (Stuivezandsestraat, Made)
Dit project verkeert deels in een voor-verkennende fase en deels in een pré-voorbereidende fase. Voor het deel in de pré-voorbereidende fase worden nu onderzoeken uitgevoerd om tot een plan met woningen voor aandachtsgroepen te komen. Met de woningbouwcorporatie zijn wij in gesprek om aan de slag te gaan met het pré-verkennend projectdeel. Voor het projectdeel in de voor-verkennende fase wordt nu onderzocht hoe deze gronden op de meest rendabele wijze vermarkt kunnen worden. De gemaakte kosten van beide projectdelen worden in de toekomstige actieve grondexploitatie verwerkt.
Lageweg (Terheijden)
Voor de Ontwikkeling Lageweg (voorheen Eco-wijk) worden pré voorbereidende onderzoeken uitgevoerd om te komen tot een marktselectie conform de gestelde landelijke en internationale regels. Dit onderzoek heeft uitgewezen dat op deze plek een Eco-wijk realiseren niet het gewenste resultaat oplevert, doch realisatie van tijdelijke flexwoningen wel mogelijk blijft. De gemaakte kosten zijn afgeboekt ten laste van de algemene reserve. Vervolgens wordt nu onderzocht hoe deze gronden op de meest rendabele wijze vermarkt kunnen worden.
d. Winst- en verliesnemingen
In Tabel G-1 zijn de verwachte planresultaten per project opgenomen. Deze zijn gebaseerd op de geactualiseerde grondexploitaties. Zie hiervoor "Bijlage 7. Najaarsnota 2024 - Actualisatie actieve grondexploitaties". De winstnemingen worden gestort in de Algemene (bedrijfs)reserve Grondbedrijf en de verliesnemingen zijn opgenomen in de Voorziening verliezen grondexploitatie. Winstnemingen worden gedaan conform de BBV voorschriften op basis van de zogenaamde POC (Percentage Of Completion) methode en de verliezen dienen direct - bij bekend worden (actualisatie) - te worden genomen.
e. Risico’s en weerstandsvermogen
Het weerstandsvermogen van het grondbedrijf is de financiële buffer om de mogelijke risico’s vanuit de vastgestelde actieve grondexploitaties op te vangen en project start ups in eerste aanleg te kunnen bekostigen totdat de benodigde middelen beschikbaar zijn. De omvang van het weerstandvermogen is voldoende groot om het saldo van de risico’s en de kansen op de actieve grondexploitaties en 2 tot 3 projectstartups te kunnen bestrijden en financieren indien zij zich voordoen. Het weerstandvermogen per 31 december 2025 is als volgt berekend:
| Tabel Par. G-2 | |
|---|---|
| Weerstandscapaciteit actieve grondbedrijfexploitaties | Bedrag |
| Algemene Reserve Grondbedrijf (per 31.12.2025) | 1.141.166 |
| Alg. Res. Grondbedrijf | 1.141.166 |
| Berekende risico's vastgestelde grondexploitaties | -640.637 |
| Berekende risico's grondexploitaties (in wording) | -150.000 |
| Totaal berekende risico's | -790.637 |
| Verwacht overschot Algemene Reserve Grondbedrijf (per 31.12.2025) | 350.529 |
Het overschot aan benodigd weerstandsvermogen per 31 december 2025 heeft een verwacht positief resultaat van € 350.529. Volgens vastgesteld beleid wordt bij de jaarrekening het daadwerkelijk resultaat boven het benodigde weerstandsvermogen afgeroomd naar de Algemene Reserve.