G. Grondbeleid

De renteparameter in grondexploitaties bepalen we volgens de renteomslag (zie paragraaf D. Financiering - onderdeel B. Financieringspositie - Renteschema) voor verdere informatie.

De parameter voor kostenstijging baseren we op de jaarlijkse publicatie Outlook Grondexploitaties van bureau Metafoor. Deze publicatie zet de meest recente jaarcijfers en prognoses van toonaangevende instanties op een rij. Zo ontstaat een goed beeld van de kosten- en de grondwaardeontwikkeling in de komende jaren. De laatste cijfers van Metafoor dateren van eind 2021. De parameter kostenstijging bedraagt in 2022 12%, voor de jaren daarna 2%.

Het percentage opbrengstenstijging wordt voor de nog niet verkocht kavels  in de huidige markt veiligheidshalve gezet op nul procent (0%). Waarom: de gemeente verkoopt haar bouwkavels tegen de actuele marktwaarde op het moment van verkoop. De spanning op de woningmarkt is erg hoog dat ons noopt om voorzichtig om te gaan met prognoses voor opbrengsten in die woningmarkt.

c. Prognose actieve grondexploitaties

Onderstaand tabel geeft een overzicht van de verwachte planresultaten van 2024 tot en met 2028. Het jaar 2023 is inclusief actualisatie van de lopende grondexploitaties (verwerking middels de Najaarsnota van 2023).

Toelichting vastgestelde grondexploitaties

Degaterrein (Lage Zwaluwe)
De verkoopprocedure voor het resterende perceel/percelen is in 2019 opgestart. In 2021 is een gedeelte verkocht. In 2023 is het restant verkocht en wordt in het voorjaar van 20245 getransporteerd. Na de verkoop van het restant perceel en het woonrijp maken in 2022-2023, verwachten we een voordeel te behalen van € 71.467 (€ 71.467 voordelig ten opzichte van begroting 2023).

E-veld (Terheijden)
In het 4e kwartaal van 2020 heeft u voor de ontwikkeling E-veld te Terheijden een grondexploitatie vastgesteld. In 2021 is de ontwikkeling met een uitvraag in concurrentie vermarkt en is een ontwikkelaar gecontracteerd. Daarnaast zijn in 2022 een 5-tal kavels voor Tiny-houses verkocht. Ten aanzien van de Tiny-houses loopt het afname proces wat trager dan gepland. Dit vindt hoofdzakelijk haar oorzaak in de sterk gestegen bouwkosten in 2022. Wel is terugname voor een individuele kavel aangeboden. Dit project zal naar verwachting in 2025 klaar zijn. Het totaal te verwachten resultaat is € 1.346.081 (vermeerdering resultaat van  € 71.951 ten opzichte van begroting 2023). Gemeld dient te worden dat de gronden “om niet” in de grondexploitatie ingebracht zijn. De verdienste vertegenwoordigd een grondwaarde van ca. € 68,- per vierkante meter kale grond.

Kavels Antwerpsestraat / Geraniumstraat (Made)
In 2019 is een bestemmingsplan vastgesteld voor twee woningbouwlocaties aan de Antwerpsestraat en Geraniumstraat in Made. In 2021 zijn de kavels verkocht. Bij de jaarrekening 2021 is een positief resultaat van € 330.000 genomen.  In 2023 verwachten wij nog wat werkzaamheden in het kader van woonrijp maken te moeten uitvoeren. En verwachten wij in 2023 het project met nog een voordeel van € 5.424 af te sluiten.

Dorpshart (Made)
In januari van 2021 heeft de gemeenteraad een grondexploitatie vastgesteld voor de ontwikkeling van het Dorpshart in Made. Eind augustus 2022 is een samenwerkings-koopovereenkomst Sociaal-Cultureel Dorpshart Made tussen de gemeente en de ontwikkelaar ondertekend.  Deze gebiedsontwikkeling laat momenteel een tekort van € 614.418 zien (vermeerdering verliesvoorziening van € 167.715 ten opzichte van bijstelling grondexploitaties najaarsnota 2022). Dit verschil wordt hoofdzakelijk veroorzaakt door toenemende plankosten voor dit complexe project dat naar verwachting in 2026 klaar zal zijn.

Van Hooijdonklaan (Lage Zwaluwe)
Voor de Van Hooijdonklaan in Lage Zwaluwe is in mei 2023 een grondexploitatie vastgesteld. Deze grondexploitatie liet een voordeel zien van € 220.693. Omdat de feitelijke verkoopopbrengst van de bouwkavels lager dan de geprognotiseerde opbrengst uitvalt, is deze bijgesteld naar een winstneming van € 87.149 (vermindering winstneming van € 133.544). Dit project zal naar verwachting in 2025 klaar zijn.

Toelichting nog vast te stellen grondexploitaties

De Ligne – Hoogerheide (Made)
Dit project verkeert in een voor verkennende fase waardoor er op dit moment nog weinig concreet is.

Norbartstraat – Romboutsstraat (Made)
Voor de ontwikkeling Norbartstraat – Romboutstraat in Made (Stuifhoek) is in september 2023 een verlieslatende grondexploitatie vastgesteld. Deze ontwikkeling laat momenteel een tekort van € 480.986 zien. Voor dit tekort is een verliesvoorziening getroffen.

Eco-wijk Lageweg
De haalbaarheid van een eco-wijk aan de Lageweg wordt onderzocht. We stemmen af met de Provincie en er worden diverse (planologische) onderzoeken gedaan.

Tuinbouwweg (Made)
Ook voor de Tuinbouwweg in Made worden de mogelijkheden voor uitbreiding van woonwagen standplaatsen onderzocht om de locatie zo rendabel mogelijk te ontwikkelen. Dit onderzoek heeft uitgewezen dat in december van 2023 een grondexploitatie ter vaststelling aan de raad aangeboden wordt. Dit is een verlieslatende grondexploitatie.

d. Winst- en verliesnemingen

In Tabel G-2 zijn de verwachte planresultaten per project opgenomen. 
Met betrekking tot de grondexploitatie van het dorpshart is de huidige voorzieningen van € 317.412 bij de begroting van 2023 onvoldoende. Zij loopt op naar € 614.418. bij de begroting voor 2024. Het risicoprofiel aan deze grondexploitatie neemt af. De oorzaak is het gevolg van dalende verkoopprijzen Vrij Op Naam en stijgende bouwkosten. In de overeenkomst was hiervoor een risicopost opgenomen en als verwoordt en zo overgenomen in ons risicoprofiel van de grondexploitatie. Voorts zijn de kosten van externe adviseurs voor de contractvorming met externen (niet de ontwikkelaar) ten laste van deze grondexploitatie gebracht.

e. Risico’s en weerstandsvermogen

Het weerstandsvermogen van het grondbedrijf is de financiële buffer om de mogelijke risico’s vanuit de vastgestelde actieve grondexploitaties op te vangen. De omvang van het weerstandvermogen is voldoende groot om het saldo van de risico’s en de kansen op de actieve grondexploitaties te kunnen bestrijden indien zij zich voordoen.

Het weerstandvermogen per 31 december 2024 is als volgt berekend:

Het overschot aan benodigd weerstandsvermogen per 31 december 2024 heeft een verwacht positief resultaat van € 141.606. Volgens vastgesteld beleid wordt bij de jaarrekening het daadwerkelijk resultaat boven het benodigde weerstandsvermogen afgeroomd naar de Algemene Reserve.