G. Grondbeleid

In deze paragraaf staat de gemeentelijke visie op het grondbeleid en de verwachte uitvoering daarvan. Daarnaast worden de verwachte financiële resultaten en de inschatting van de risico’s van de gemeentelijke grondexploitatiecomplexen gepresenteerd.

De toelichting op de faciliterende projecten is verwoord in de toelichting behorende bij programma 3 - thema Woningbouw en ruimte. Hier staat ook een toelichting op de Omgevingsvisie, welke wij in 2026 gaan actualiseren na een evaluatie in 2025. De Omgevingsvisie geeft de belangrijkste ruimtelijke kaders voor ons grondgebied en geldt als belangrijk toetsingsdocument voor ruimtelijke initiatieven. Het grondbedrijf heeft in 2026 zes eigen grondbedrijfcomplexen waarvoor de raad een grondexploitatie vastgesteld heeft. Zie verderop in deze paragraaf een nadere toelichting op deze complexen.

Over de eventuele fiscale winsten uit de exploitatie van gronden wordt vennootschapsbelasting (Vpb) geheven. Door onze belastingadviseur wordt een zogenaamde quick scan uitgevoerd om te berekenen of er sprake is van een belastingplicht voor de Vpb. De laatste scan is uitgevoerd over boekjaar 2023 (de scan loopt altijd achter) en daaruit blijkt dat er geen sprake is van een belastingplicht. De verwachting is dat deze plicht ook niet de komende jaren ontstaat.

a. Visie op het grondbeleid

De gemeente Drimmelen staat voor de uitdaging om haar beschikbare ruimte op een verantwoorde en toekomstgerichte manier in te zetten. Met een groeiend aantal inwoners en een dynamische economie is het van essentieel belang dat we zorgvuldig omgaan met de grond die we in bezit hebben. Dit grondbeleid vormt de leidraad voor het beheer en de ontwikkeling van gemeentelijke grond, waarbij we niet alleen kijken naar de behoeften van vandaag, maar ook de ruimte creëren voor de generaties van morgen. We streven naar een balans tussen wonen, werken, recreëren en natuur, met respect voor de specifieke kenmerken van onze gemeente.

Het grondbeleid is een instrument dat ingezet wordt om beleidsdoelen van ruimtelijke ordening, wonen, economie, maatschappelijke ontwikkeling en verkeer en vervoer te realiseren. Dit is vastgelegd in de nota Grondbeleid 2023.

In deze nota staat ook dat wij richtinggevend grondbeleid voeren hetgeen inhoudt dat wij een impactanalyse maken en daarbij beoordelen wat het maatschappelijk en financieel rendement is van een ontwikkeling op onze ambities. Op basis hiervan bepalen wij onze rol en kiezen we voor een actieve rol (waarbij we zelf ontwikkelen), een samenwerkende rol (waarbij we ontwikkelen met marktpartijen) of een faciliterende rol (waarbij we de ontwikkeling volledig aan de markt overlaten).

In 2024 stelde de raad het Programma kostenverhaal en financiële bijdragen 2024 vast. Hierin is vastgelegd hoe we de wettelijke vastgelegde verhaalbare kosten, zoals vastgelegd in de omgevingswet, in rekening kunnen brengen bij de ontwikkelende partij. We nemen daarnaast de opmerkingen van de accountant mee in de verbeteringen van de interne beheersing.

Meerjarenperspectief gebiedsontwikkeling

In de Omgevingsvisie van de gemeente is het streven aangegeven dat we 150 woningen of meer per jaar toevoegen. Dit is verder gecontretiseerd en uitgewerkt in het in 2022 vastgestelde Programma Wonen 2030 ‘Drimmelen groeit’; in de periode 2022 t/m 2030 hebben we de ambitie om 1.500 woningen toe te voegen, met het accent op de periode 2022 t/m 2026 met hierin gemiddeld 200 woningen per jaar.

Om dit te realiseren, werken we met een woningbouwprogrammering van grote tot kleine plannen, waarbij het aantal te realiseren woningen uitgesmeerd is over projecten, kernen en jaren. Waar mogelijk geven we prioriteit aan de grotere woningbouwplannen.

Wanneer we kijken naar het perspectief voor de komende jaren, geeft onderstaande grafiek daarvan een goed beeld.

In de periode 2022 t/m 2026 worden naar verwachting 902 woningen opgeleverd.

Het zwaartepunt van de opleveringen ligt in 2026. Dit is logisch aangezien we aan het begin van deze collegeperiode onze ambitie flink naar boven hebben bijgesteld en het planproces inclusief bouwen wel enkele jaren duurt. Ook door o.a. juridische procedures komen projecten helaas soms minder snel tot uitvoering dan we zouden willen en schuift daardoor het opleveringsjaar op, zoals de Verlengde Elsakker in Wagenberg.

Zie verder paragraaf 3.1. voor de te verwachten start bouw in 2026.

In Hooge Zwaluwe is eerder aan de Zuidrand grond aangekocht voor toekomstige woningbouwontwikkelingen (planning ± 130 woningen). De verdere voortgang van deze ontwikkeling wordt middels een apart raadsvoorstel voorgelegd aan de raad in 2026. Met de voorbereidende werkzaamheden en onderzoeken is reeds gestart .

b. Uitvoering grondbeleid
Gehanteerde parameters

In de geactualiseerde grondexploitatiecomplexen is in de meerjarenprognoses rekening gehouden met 1,2%, de omslagrente, voor 2026.

De parameter voor kostenstijging baseren we op de jaarlijkse publicatie Outlook Grondexploitaties van bureau Metafoor. Deze publicatie zet de meest recente jaarcijfers en prognoses van toonaangevende instanties op een rij. Zo ontstaat een goed beeld van de kosten- en de grondwaardeontwikkeling in de komende jaren. De parameter kostenstijging bedraagt in 2025 3%, voor de jaren daarna ook 3%. Voor de toerekening van salarissen en overheadlasten worden de tarieven toegepast zoals opgenomen in onderdeel "Overhead".

Het percentage opbrengstenstijging wordt voor de nog niet verkochte kavels in de huidige markt veiligheidshalve gezet op nul procent (0%). De reden hiervoor is dat de gemeente haar bouwkavels tegen de actuele marktwaarde taxeert op het moment van verkoop. Deze marktwaarde wordt bepaald door twee onafhankelijke taxateurs.